Q.實施者委託不動產估價師的作業流程為何？如何配合權利變換計畫的執行？
配合權利變換計畫委託不動產估價師的作業流程如下：
Q.不動產估價師執行估價之作業流程為何？
都市更新權利變換估價作業應有下列6項執行程序：
Q.最終權利變換價值之選定由誰決定？
依都市更新權利變換實施辦法第6條之規定，都市更新權利變換價值評估之委託單位為實施者，以自組更新團體為例，即為○○都市更新會，且最終權利價值之評定是由實施者評定之。
Q.都市更新權利變換過程中，不動產估價師執行的工作內容包含哪些？
在權利變換過程中，不動產估價師的工作是提供相關權利價值，以供實施者於價值協調或評定時之參考依據，相關權利價值的評估內容包含：
Q.不動產估價師評估之估價結果有何作用？
估價結果，可供實施者在權利變換價值比率、相關權利補償協調及權利變換價值找補的參考依據。
Q.是否一定要找三家同時進行權利變換價值之查估？
根據都市更新權利變換實施辦法第6條規定，應由實施者（含○○都市更新會）委託三家以上（至少三家）不動產估價師來進行查估工作後，將評估結果交由實施者來評定之。
Q.如何選定適宜的三家以上不動產估價師？
可參酌以下評選參考指標來選定至少三家不動產估價師進行：
Q.決定委託三家不動產估價師後，應如何確保後續查估工作之順暢與公正？
於進行實際權利價值查估工作前，實施者（含○○都市更新會）應先通知估價師、建築師、代書等相關參與規劃之專業人士，召開估價會議進行產權狀況釐清及估價方式與條件之確認，以期後續權利價值查估工作之順暢與公正。
Q.估價作業酬金之數額、給付方式等應如何訂定？
估價作業工作酬金之數額與給付方式應由委託者與受選定之不動產估價師共同協商，且應於契約書中註明約定工作酬金之數額，酬金給付方式、時間。除正常估價作業報酬外，不動產估價師不得以任何名目收取額外費用，惟若估價師於執行作業期間，應委託者要求進行未於委任契約書所指定之工作內容，則應另行加計服務費用。
Q.不動產估價師的評估結果如何選用評定？可否取平均值？
基於以下考量，由實施者選定一家之估價結果直接評定為宜：
此外，以不動產估價師的立場而言，取平均值後的查估結果，將使其價值基礎失真且相關責任歸屬將由實施者承擔。因此不建議取三家不動產估價師之查估結果平均值為都市更新權利變換價值。
Q.委託不動產估價師時，應作哪些契約內容約定？有否制式委託文件？
委託估價契約書之項目如下：
Q.委託更新前權利價值查估時委託人應配合檢具哪些相關文件？
委託不動產估價師進行更新前權利變換價值查估時，委託人所需提供的相關文件資料包含有：
Q.委託更新後權利價值查估時委託人應配合檢具哪些相關資料？
委託不動產估價師進行更新後權利變換價值查估時，委託人所需提供的相關資料文件包括有：
Q.不動產估價師受委託估價時應請委託人提供哪些勘估標的價格資訊？
不動產估價師受託估價時應請委託人提供勘估標的之下列資料：
Q.實施者無法提供完整估價資料或因資料錯誤遺漏而估價條件無法界定時，將如何處理？
有上述情事致使估價條件無法界定或情況不明確時，可依以下三種途徑來執行：
Q.權利變換執行過程中召開估價會議之目的為何？
因都市更新權利變換價值評估內容複雜，而且必須有一些估價條件的確認，因此必須由委託者、不動產估價師及權利變換作業之規劃顧問團隊共同於估價作業進行前及估價作業進行中，召開估價會議共同討論相關作業事宜。估價會議的召開有下列幾項目的：
Q.估價會議中所應討論確認的事項為何？
估價會議所應討論的事項包括：
Q.不動產估價師於何時應配合出席會議並說明或討論？
不動產估價師應於下列場合應派適任估價人員出席並說明或討論：
Q.權利變換之評價基準日（價格日期）為何？
評價基準日依權利變換實施辦法第8條規定乃以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。
Q.不動產估價師的委託由誰決定？契約由誰簽訂？
依照權利變換實施辦法第6條之規定，應由實施者委託及簽訂契約。
Q.不動產估價師之評價基準日（價格日期）由誰決定？
不動產估價師之評價基準日期（價格日期），應由實施者於估價會議中決定。
Q.不動產估價師正常的估價作業時效應多久？
不動產估價師收到委託者所檢具的完整確定相關文件後，應於25至30個工作天內，完成權利變換前後權利價值評估作業，並交付估價報告書。
Q.不動產估價師進行權利價值查估作業時，需不需要委託者協助領勘？
委託者應於不動產估價師進行現場確認時，負責領勘指界，並提供現況原使用狀況說明，以利估價師進行環境因素瞭解。
Q.不動產估價師進行權利價值現場勘查作業時應注意之要點為何？
現場勘查作業要點有下列5點：
Q.更新前後估價結果之選定方式為何？
Q.更新前後權利價值可否選定不同家之估價結果？
依據不動產估價技術規則第114條之規定，權利變換估價應考量變換前各所有權人所擁有之房地價值及占房地總價值之比率；以及更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房地總價值之比率。為了維持更新前後估價標準與原則的統一，權利變換前後應選定相同不動產估價師之評估結果以避免爭議。
Q.估價相關資料變動或修正調整時，應如何要求不動產估價師重新執行或配合修正？
委託者所提供之估價相關資料有所變動修正時，欲要求重新查估作業應循以下步驟進行：
Q.同一標的物估價產生差異時之處理方式為何？
依不動產估價師法第41條之規定，不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20﹪以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在地之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。
Q.土地所有權人或權利變換關係人對其權利價值如有異議應如何處理？
依據都市更新條例第32條之規定，土地所有權人對其權利價值有異議時，應於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，申請當地直轄市、縣 （市） 政府都市更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄市、縣 （市） 主管機關調處之。前項調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。
Q.依原開發型態的種類，權利變換前的權利價值基準可區分為哪些類型？
依原開發型態的種類，權利變換前的權利價值基準可區分為：
Q.權利變換前面臨區分所有權型態時，應以房地價值或單就土地權利價值認定較為合理？
依現行相關法令規定，權利變換前之權利價值應專指土地權利價值，合法建築物所有權價值為土地之相關權利價值，內含於土地權利價值中。
Q.權利變換前只針對土地權利價值，那合法建築物的所有權價值為何？
依現行相關法令之規定，更新重建時建築物均需拆除，應補償其地上建物殘餘價值。合法建物存在於土地上使用土地使用土地之權利價值即為合法建物所有權價值，該部分價值應從土地權利價值中扣除。
Q.權利變換前的素地價值，是以原建築容積條件評估？或是以現行法定容積條件評估？
土地使用之容積管制，直接影響土地素地價值的多寡，因此，對於評估土地素地價值時，依現行都市更新之相關規定應可區分為以下兩種情形來執行：1. 更新前原建築容積大於法定容積者，得以原建築容積為基礎評估土地價值。2. 更新前原建築容積低於法定容積者，得以法定容積為基礎評估土地價值。惟並非容積較大即為地價較高，應由估價師依區域特性及各別條件，以最有效利用原則判定。
Q.區分所有權土地持分比例原則不一致，估價時權利價值應如何評定？
為簡化多餘或減少土地持分之價值評估，建議計算方式：以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持分土地比例是否合理，增減之土地持分比例以5%內為正常情況，與標準土地持分比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟建築各單位平均土地效益價值的30%以內計算，此30%以內的差異應視不動產價格水準及屋齡長短而不同，且由估價師自行判定之。
Q.區分所有權公設比例原則不一致時，權利價值應如何評定？
同社區內區分建物之公共設施持分比率原則不一致之可能原因甚多，雖然多出之公共設施面積可能並無任何增加的使用價值，但原始購買者多已支付出與主建物相同單價的代價來購買，故為顧及公平原則，建議區分建物中公共設施比例不一致時，價值仍應有所差別。建議評價方式如下：當區分建物各建物所有權人所持有公設比例不一致時，估價師應以同一棟區分建物之平均公設比例為比較基礎，並以距離該合理公設比例上下3%以內差距為合理公設比例區間，公設比大於或小於合理區間時（亦即虛坪之部分）以1/2或1/3之平均建坪價予以計價，並應視差異大小而有所不同，此差異由估價師自行判定。
Q.土地與建物所有權人不同時應如何評估權利價值？
估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有權人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。若土地為最高最有效使用時，建議以先評估不動產總價值，再以聯合貢獻原則分離核算土地及建物之效益價值，作為土地與建物所有權價值。若土地與建物未達最有效利用，則應考量雙方因建物拆除重建後，土地能達到最有效利用價值之貢獻比率，用以分配土地權利價值與合法建物所有權價值。
Q.區分所有權有土地產權無建物產權時應如何評估權利價值？
估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。土地價格以全棟各單位平均土地效益價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
Q.區分所有權有建物產權無土地產權對應時應如何評估權利價值？
估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
Q.建物法定用途與更新前現況實際用途不同時應如何估價？
此情形之估價原則，應以原法定用途為估價基準，並視原使用現況條件之市場相容性與效益性，由估價師參酌修正之。
Q.權利變換更新前違章建築物之價值應如何評估？
都市更新權利變換前為違章建築物者，以成本法為估價原則進行判斷，採成本法中不加計間接成本並扣除折舊後之餘額為準，以此方式下所估定之價額為違章建物之殘餘價值。
Q1.更新前畸零地、裡地之估價原則為何？
基於未來都市更新案各筆土地將共同開發，因此以各宗土地皆在可單獨開發建築之標準情況下評估基準地價，並按該地之地形地勢、臨路狀況、利用度等個別條件修正之。
Q.區分所有權更新前法定空地應如何評估權利價值？
原則上區分所有權的法定空地價值，均應內含於區分所有權人的土地權利價值中，惟若為特殊需單獨評估法定空地價格之特殊情況時，應以全區各區分所有單位之平均土地效益價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
Q.更新前現有巷道應如何評估權利價值？
都市更新權利變換前為供大眾通行之巷道，進行都市更新計畫時，可以下列兩種情況分別估價：
Q.更新前私有公共設施用地（保留地）應如何評估權利價值？
都市更新為都市計畫範圍內，政府取得公共設施保留地的方式之一，透過都市更新計畫的施行，保留地之地主藉由參與權利變換計畫取得補償地價，政府藉由權利變換計畫施行可無償取得公共設施用地。因此，保留地價值應可參考各縣市地方政府當年度之徵收標準評定價值。
Q.權利變換時除所有權外，其他權利如地上權…等是否均應納入評估？
依都市更新條例第39條規定：「權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。」因此，若有地上權…等他項權利，在無法協議處理之情況下亦需納入權利變換估價範圍內。
Q.地上權之權利價值應如何評估？
依不動產估價技術規則第106條規定：「地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」，因此地上權估價，應請委託者提供地上權之相關契約書，釐清地上權之法律關係始能依規定執行估價。
Q.更新前原建築物已倒塌不存在，權利價值應如何評定？
更新前之原建築物雖已倒塌不存在，為將土地價值立體化，可假設更新前之原建築物於價格日期當時仍存在為估價前提，依據土地及建物登記簿謄本、建物測量成果圖、原竣工圖說…等資料予以評定原樣建築之價格。
Q.更新前之停車位應如何評估？
更新前停車位權利價值可依車位型式、所在樓層及位置、車位面積以及其所在區位車位供需情形…等，單獨予以評估停車位之權利價值。
Q.更新前停車位產權面積內含於公共設施持份面積中，其價格如何評估？
更新前停車位產權面積內含於公共設施持份面積中，委託者應提出停車位使用相關證明文件，並以單獨停車位價格評估。
Q.更新前各權利人購買土地及房屋時間與價格不同，如何才能公平的評估價格？
更新前價格評估統一皆以評價基準日（價格日期）為評估基準，而非以住戶原始購買價格認定，讓個權利人站在公平基礎上進行權利變換。
Q.更新前之露台…等附屬建物是否須納入權利價值之評估範圍內？
露台…等附屬建物之評估，一般須視其面積大小而定，原則上以不超過主建物面積1/8為準，超過之部分以1/2至1/3建坪價格評估之。
Q.為何更新前之區分建物面積相同但領取之補償費不同？
更新前土地及建物之面積相同，但因建物所在之位置、樓層不同，將使其房地總值不同，產生土地效益價值比例之差異，形成立體化後之土地權利價值不同，因此所領取補償費不同。
Q.何謂權利價值比例？係如何計算？
所謂「權利價值比例」係指依據權利變換前更新單元內重建區段土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金計算所得之比例。各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上不動產估價師查估後評定，依此評定之土地權利價值比例即為都市更新權利變換的權利價值比例。
Q.各戶所在位置不同價值亦有差異，若回歸土地素地價值，是否仍需將價值作立體化？
區分所有權因樓層位置與水平位置差異，在市場價值即有價差，若將其視為素地，依持分比例核算權利價值將有失公平原則，且易造成更新後分配的紊亂現象。各區分所有權人的土地權利價值仍應依立體化效益比例評定才是。
Q.素地價立體化的做法為何？
地價立體化的方式在實務做法有下列二種做法：
Q.同一更新單元中同時包含不同原開發類型時，應如何評估土地權利價值？
當同一更新單元中存在有各類不同原開發類型之標的時，全部均以各宗素地價格為共同核算權利價值比例之基準；各類型之原開發基地再依原開發類型，按素地價分算各別土地權利價值。
Q.同一更新單元中部份未倒塌大樓可否作為市場調查之比較案例？
由於更新前集合住宅乃假設原建築物於價格日期當時仍存在為評估前提，然而同一更新單元中其他未倒塌之大樓，恐因評估標的之現況造成價格偏低，因此應避免採用同一更新單元中之未倒塌大樓作為比較案例。
Q.更新後分配單元為素地時，其地價應如何查估？
估價師應考量權利變換前後之分割條件，依事業計畫規劃容積且經估價會議確認後，配合不動產估價技術規則第77條之規定進行查估。即以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減。
Q.更新後權利價值應如何評估？
都市更新權利變換後之權利價值，是建立在更新開發後的預期規模上，因此，權利變換後之權利價值，即預期開發後各單位不動產總價值為更新後權利總值。此與一般不動產之價值認定並無太大不同，尤其是與市場上預售型態的開發個案相同，其價值是包含依照預期規劃開發建築計畫所完成的建築物及其應有土地。
Q.推算更新前後權利價值時，各宗土地價格修正之考量應包含哪些條件？
各宗土地價格修正比較條件應包括有：
Q.評估區分所有權產品時，不同樓層價值修正考量因素為何？
決定各樓層垂直修正因素包括有：
Q.評估區分所有權產品時，同一樓層不同位置之價值修正考量因素為何？
決定各樓層單位之水平修正因素包括有：視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台、陽台之有無、採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照風水（對廟、對屋角、路衝等）…等。
