2-3 決定更新事業實施者 Facebook Plurk Twitter

2-3.1 受災戶可以選擇誰來擔任「實施者」?

       依據「都市更新條例」第九條、第十條及第十三條規定,受災戶可以選擇的都市更新事業實施者包括:

  • 都市更新會:由住戶自行實施都市更新,並依「都市更新團體設立管理及解散辦法」規定,申請設立「都市更新會」作為實施者,實施都市更新事業。
  • 都市更新事業機構:由住戶委託「都市更新事業機構」作為實施者,實施都市更新事業,受託的都市更新事業機構以依公司法成立的股份有限公司為限。
  • 政府(地方主管機關)實施:對於必須以都市更新方式重建的受災社區,因取得同意書有困難,無法自行實施時,得向地方主管機關陳情,由地方政府擔任實施者。

2-3.2 居民如何自行實施都市更新?

  • 更新單元內土地及合法建物所有權人,依「都市更新條例」及「都市更新團體設立及解散辦法」組成「都市更新會」。
  • 更新相關業務計畫的專業部分,可委託專業團隊來協助辦理,並簽訂合約,其所需的服務費用,可向財團法人九二一震災重建基金會申請補助。

2-3.3 受災社區如何委託「都市更新事業機構」實施更新事業?

       委託程序最主要的精神是建立私人間的契約關係,只要委託人與被委託人雙方能對合約內容取得共識,依約履行即可。以下就委託程序的幾個步驟,以及各步驟中土地或建築物所有權人、都市更新事業機構間的工作內容加以說明:

  • 尋找與訪價: 此步驟為土地或建物所有權人有都市更新的想法後,視實際需要與更新實施進度,尋求配合的都市更新機構,藉以初步瞭解市場行情與廠商服務建議內容。
    • 土地或建築物所有權人:     
      • 提出初步構想:土地或建築物所有權人開始對自己的社區或鄰里有初步的改善想法與願景,並評估自己是否有能力(包括能力程度)來辦理更新相關事宜。
      • 訂定甄選原則:土地或建築物所有權人初步依照自己的經濟能力、需求、好惡等,訂定甄選廠商的原則,並訪尋各廠商的收費標準、業界評價、服務精神等基本資料,作為選擇委託的參考。
    • 都市更新事業機構:
      • 進行基本調查:都市更新事業機構可主動分析市場狀況,利用訪談或根據政府主管機關所劃定的都市更新地區為範圍,瞭解與蒐集都市更新市場行情。
      • 提供公司簡介:都市更新事業機構的公司簡介或公開說明書中,應詳細說明公司的資源、能力,以及相關經驗等,以供社會大眾更容易瞭解與選擇。
      • 提供個案服務建議:都市更新事業機構可針對個別更新案的狀況,提供個案服務建議書的說明分析;一方面宣導都市更新的程序,另一方面讓有意進行更新的土地或建築物所有權人充分瞭解參與更新計畫的優劣。
  • 評選與決定: 此步驟為土地或建築物所有權人分析都市更新事業機構所提供的資料,並參酌自己的需要後,決定委託合作的都市更新事業機構,作為依「都市更新條例」實施都市更新事業的實施者。
    • 土地或建築物所有權人: 土地或建築物所有權人可依實際需要,自行設計評選方式(以下提供一種分「資格審查」、「規格審查」及「依序議價」等三階段的評選方式供作參考):
      • 資格審查:資格審查主要內容係初步審查各都市更新機構是否符合先前所擬訂的甄選原則,包含機構條件、管理條件、設備條件、人力條件或其他必要條件。
      • 規格審查:規格審查主要內容為審查都市更新機構所提出的「服務建議書」,並予以評分。評審委員可由委託者擔任,亦即土地或建築物所有權人全體,或由其中遴選而來。
      • 依序議價:以規格審查評比名次作為議價排序的基礎,由評比第一名者,取得優先議價權;議價不成或棄權時,則依序由入圍廠商次名者遞補。
    • 都市更新事業機構:
      • 簡報服務建議書:於土地或建築物所有權人評選與決定時,都市更新事業機構應由計畫負責人或相關人員提供簡報,為更新計畫作更深入的口頭說明。
      • 議價:都市更新事業機構與委託人在平等互惠之原則下,進行服務費用與委託合約書內容的討論。
  • 簽約: 委託人(土地或建築物所有權人)與被委託人(都市更新事業機構)為順利完成都市更新各項工作,並確保雙方權益,必須透過委託合約書、以及其他必要同意書的簽訂來賦予法律的保障。