第三節 估價方法 Facebook Plurk Twitter

        依不動產估價技術規則第十四條規定不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者,不在此限,並應於估價報告書中敘明。

壹、比較法

一、比較法定義

        指以比較標的價格為基礎,經比較、分析及調整等,以推算勘估標的價格之方法。

二、比較法使用時機

  • 評估更新前土地及建物權利價值。
  • 評估更新後不動產總價格。

三、比較法修正項目

  • 情況補正:比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常交易情形而影響交易價格之約定,或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時,就該影響部分所作之調整。
  • 日期修正:比較標的之價格日期與勘估標的之價格日期因時間的差異,致價格水準發生變動,應以適當之變動率或變動金額,將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。
  • 區域因素:比較所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準以便進行個別因素比較,而以比較標的之區域價格水準為基礎,就區域因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。
  • 個別因素:比較以比較標的之價格為基礎,就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異,逐項進行之分析及調整。

四、比較法修正類型

  • 百分比法修正:勘估標的與比較標的之間的差異修正,以百分率表示。
  • 差額法修正;勘估標的與比較標的之間的差異修正,也可以用金額來計算之。

五、比較法選取案例注意事項

  • 依不動產估價技術規則第27條規定:「不動產估價師應採用三件以上,經前條檢討後之比較標的試算價格,考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度,決定勘估標的之比較價格,並將比較修正內容敘明之。」因特殊情況使比較標的不足三件時,應在估價報告書中詳述理由。
  • 比較標的之價格高低差距過大時,應就價格偏高或偏低者重新檢討,經檢討確認適當合理者,方得做為決定比較價格之基礎。

貳、收益法

一、收益法定義

        指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。

二、收益法使用時機

  • 更新前不動產價格:用於評估更新前房地結合體價值。
  • 更新後不動產價格:用評估更新後房地結合體價值。

三、淨收益分析

        客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準,並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。

四、有效總收入分析

        勘估標的之有效總收入=總收入-閒置及其他欠租

        其中,總收入指勘估標的無閒置情況下之可能總收入,該部分除標估標的出租租金收入外,尚應計算押金或保證金孳息,以為實際潛力總收入。

        總收入的評估需考量下列因素:

  • 勘估標的往年之總收入及有效總收入。
  • 相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。
  • 目前或未來可能之計畫收入。

        總收入之推估須依不動產估價技術規則第二十九條規定參酌鄰近不動產在最有效使用情況下之收益推定之,或以勘估標的本身之契約租金為依據,有租賃情況之不動產需請委託者提供租賃契約,但估價師必須評估其契約租金之合理性。

        若委託者無法提供實際之契約租金,估價師應提供適當的租金案例,並採用比較法評估勘估標的合理的出租租金以推算總收入。

五、閒置及空置損失評估

        閒置及空置損失之考量應考慮下列因素綜合分析之:

  • 勘估標的出租模式,例如旅館或百貨等整體出租,住宅則個別出租等對空置率之影響。
  • 同一供需圈內相同產品之空置率為主要依據,並參酌勘估標的本身出租情況。
  • 出租方可能給予的裝修期免租優惠等市場習慣。
  • 因承租方財務問題可能產生之欠租。
  • 其他。

六、總費用計算

        應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算,其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者,並應加計營運成本及營運費用。

  • 地價稅:應已勘估標的實際發生之稅負為依據,若委託單位無法提供實際資料,估價師得依以當年度申報地價為課稅稅基,依土地稅法規定推估之。
  • 房屋稅:應已勘估標的實際發生之稅負為依據,若委託單位無法提供實際資料,估價師得依該縣市房屋評定現值為課稅稅基,依房屋稅法規定推估之。
  • 火災保險費:應已勘估標的實際發生之保險費為依據,若委託單位無法提供實際資料,估價師得參酌各產物保險公司之計算方式推估之。
  • 管理費:指所有權人對於勘估標的出租所發生之管理費用,應以實際發生之費用為準,若無法取得實際發生之費用資料,則得以出租收入的一定比率推估之。至於公寓大廈管理費一般承租人自付,無須計入管理費中,若契約規定未由承租人自付時,得計入管理費中。
  • 維修費:指所有權人對於每年房屋維修費用的支出。
  • 推算勘估標的之總費用時,屬重大修繕費等資本支出者,應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。

七、收益資本化率

        應依下列方式擇一決定:

  • 收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素,選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準,比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異,並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。
  • 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之。由於市場交易資訊並不透明,比較標的淨收益推估,可能無法取得實際的年費用,因此估價師於推估比較案例之總費用時可以勘估標的之費用比率類推之,在估價師會未制訂費用比率表前,估價師應推算各細項費用,以決定最適的資本化率。

八、折舊計算

        建物折舊計算可於總費用中加計,或於收益資本化率中加入折舊提存率考量。

參、土地開發分析法

一、土地開發分析法定義

        指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格。

二、土地開發分析法使用時機

  • 用以評估更新前土地素地價格或採用貢獻原則分離土地及建物價值時之土地成本價值。
  • 用以評估更新後土地與建物分離時之土地成本價值。

三、土地開發分析法估價之程序

  • 確定土地開發內容及預期開發時間。
    • 確定土地開發面積及內容。
    • 開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。
  • 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料,應蒐集之資料如下:
    • 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。
    • 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。
    • 勘估標的相關交易、收益及成本資料。
    • 開發構想計畫書。
    • 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。
    • 建照申請書或建照執照。
    • 營造或施工費用資料。
    • 規劃設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。
    • 資本利率。
    • 開發或建築利潤率。
  • 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析,應調查與分析事項如下:
    • 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。
    • 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。
    • 市場交易資料之蒐集、調查。
    • 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。
  • 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積,開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之:
    • 依建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。
    • 如未取得建照執照及建築設計圖說或土地開發許可文件時應按相關法令規定下以最有效使用之狀況,根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。
  • 估算開發或建築後總銷售金額。開發或建築後總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時,應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。
  • 估算各項成本及相關費用:土地建築開發之直接、間接成本包括如下:
    • 直接成本:營造或施工費。
    • 間接成本:a.規劃設計費、b.廣告銷售費、c.管理費、d.稅捐及其   他更新之共同負擔。
    • 其中,直接、間接成本應依成本法規定計算之。
  • 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率:
    • 利潤率:土地開發分析法之利潤率應依成本法規定計算之。
    • 資本利息綜合利率:土地開發分析法之資本利息綜合利率應依成本法規定計算之。
  • 計算土地開發分析價格:土地開發分析價格之計算公式如下:

V=〔S÷(1+R)÷(1+i)-(C+M)〕
其中,V=土地開發分析價格
S=開發或建築後預期總銷售金額
R=適當之利潤率
C=開發或建築所需之直接成本
M=開發或建築所需之間接成本
i=開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率

肆、成本法

一、成本法定義

        指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。

二、成本法使用時機

  • 用以評估更新建物殘餘價值及採用貢獻原則時之建物成本價值。
  • 用以評估更新後不動產之土地與建物價值分離時之建物成本價值。

三、成本法操作程序

        成本法估價之程序如下:

  • 收集資料。
  • 現況勘察。
  • 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。
  • 選擇適當方法推算營造或施工費用。依不動產估價技術規則第五十條規定勘估標的之營造或施工費標準表應依直轄市或縣(市)政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。
  • 推算其他各項費用及利潤。
  • 計算總成本。
  • 計算建物累積折舊額:計算建物折舊額之方式以定額法為主,所謂定額法是指建築物在耐用期間內,每年折舊額一定,因此累計折舊額與經過年數成正比例增加。依不動產估價技術規則第六十一、六十二條規定建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,經濟耐用年數表依直轄市或縣(市)政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態,觀察維修及整建情形,參考前項地價調查用建築改良耐用年數表,推估建物之剩餘經濟耐用年數,加計已經歷年數,求算經濟耐用年數,並於估價報告書中敘明。
  • 計算成本價格。

伍、土地與建物分離原則

一、土地與建物分離三原則

        土地與建物價值的分離原則在不動產估價理論中有土地貢獻原則、建物貢獻原則及聯合貢獻原則等三種。其基本公式分別如下:

  • 土地貢獻原則:
    土地價值=不動產總價值-建物成本
    建物價值=建物成本
  • 建物貢獻原則:
    土地價值=土地成本
    建物價值=不動產總價值-土地價值
  • 聯合貢獻原則:
    土地價值=不動產總值×土地成本÷(土地成本+建物成本)
    建物價值=不動產總值×建物成本÷(土地成本+建物成本)
  • 土地素地價值之決定:土地素地價值指勘估標的土地於之土地空地價值,惟土地使用容積之認定關係著土地素地價值多寡。因此,對於評估土地素地價值之評估應以原容積計算。
  • 建物殘餘價值之決定:建物殘餘價值指勘估標的建物依重建成本(或重置成本)計算之建物殘餘價值,即建物殘餘價值=重建成本×價值殘餘率。

二、土地與建物分離原則適用時機

        由於都市更新權利變換以土地價值為基礎,因此在採用不動產分離原則時應考量三種原則對權利人權益的影響。

  • 目前透天厝估價大部分採用土地貢獻原則以分離土地及建物價值,其符合目前國內不動產市場上買賣透天房屋之計價方式。
  • 對於區分所有權之公寓或大樓產品而言,採用土地貢獻原則時,建物價值為殘餘價值,剩餘之價值全部歸土地所有,因此,將膨脹土地價值。其將拉大地面層所有權人與樓上層所有權人權利價值比率差距。
  • 對於區分所有權之公寓或大樓產品,若採用建物貢獻原則時,各所有權人土地價值均為素地價值,因此,造成各單位所有權人權利價值比率與持有面積比率相同。
  • 對於區分所有權之公寓或大樓產品,採用聯合貢獻原則時,除土地與建物比率不相當外,各所有權人土地價值比率將與各單位不動產總價值比率相當,其較符合公平之原則。

陸、比準地估價方式

一、比準地估價定義

        更新後更新範圍內有數宗土地時,為分別評估各宗土地價格,採用選定比準土地為基準修正其他各宗土地價格之方法。

二、基準地估價使用時機

  • 更新前:透天厝社區之土地權利價值。
  • 更新後:透天厝社區之土地權利價值。

三、基準地估價程序

  • 各宗土地範圍界定:
    • 各宗土地範圍原則應以各棟建物之基地視為一宗,或為毗鄰土地同一所有權人為範圍視為同一宗土地,但仍應考量土地開發之最適規模。
    • 同一宗土地範圍界定應先經估價會議確認。
  • 同一地價水準區段劃定:同一地價水準區段劃分應時,應斟酌地市價地價之差異、土地使用管制、房屋建築現況、土地利用現況,於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。
  • 比準地選定:同一地價區段內應選定一比準地,先行評估比準地價格。比準地選原則,可參考如下:
    • 代表性原則:同一地價區段內最足以代表區內地價水準者。
    • 明確性原則:比準地之位置必須於區段地價內明確位置。
    • 中準性原則:比準地之地形、面積及區位條件應為區位內最普遍者。
  • 個別因素與區域修正各項目與原則:
    • 各宗土地價格修正比較項目應包括如下:
      • 宗地條件:考量基準應以個別土地面積規模、寬度、深度、形狀、臨路情形等條件對不動產總價影響的幅度修正之。
      • 道路條件:考量基準應以道路寬度、道路鋪設、道路種別(人行道、巷道、幹道)等條件修正之。
      • 行政條件:考量基準應以使用分區(使用編訂)、建蔽率、容積率、禁限建之有無等條件修正之。
      • 接近條件:考量基準應以接近車站之程度、接近學校之程度(國小、國中、高中、大專院校)、接近市場之程度(傳統市場、超級市場、超大型購物中心)、接近公園之程度、接近停車場之程度等因素修正之。
      • 週邊環境條件:考量基準應以地勢、日照、嫌惡設施之有無、停車方便性等要素決定。
    • 修正方式可以百分率法或差額法評估之。

柒、樓層別效用比估價方式

一、樓層別效用比定義

        指一棟建物各樓層的單價百分比,此乃因為各樓層所提供的效用有所不同,導致各樓層的價格有所差別,因而以某一層樓之單價為基準,求各層樓對此一基準的效用百分比率。

二、樓層別效用比使用時機

        區分所有建物(包括高樓大廈、公寓)之估價,評估各不同樓層價格之差異時。

三、樓層別效用比估價之程序

  • 選定比準樓層。
  • 利用比較法或收益法求出比準樓層單價。
  • 先作垂直價差修正,再作水平價差修正。
  • 推估各樓層的效用比率。
  • 各樓層的單價=比準樓層單價×各樓層效用比率。

四、比準樓層的選定原則

  • 比準樓層的選定應考量樓層淨高、位置、面積、公設比、及其他個別因素具代表性者。
  • 比準樓層建議以最低價位—第四層為最優先考量,次為最高價位—第一層。

五、垂直價差定義及其修正因素

  • 定義:指同一棟建築物中,不同樓層之間的價格差異。因此比準樓層與其他樓層之間必須再作比較修正。
  • 相關修正因素:
    • 使用用途:不同使用用途對樓層價差的影響,以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同,以供作商業使用的價格最高,依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。
    • 可及性:可及性隨樓高而遞減,樓層越高代表與地面的距離越遠,便利性越差,所以樓層別的效用比率越低。
    • 可居性:可居性指建物因樓層別不同所產生的不同視野及寧適度而言,隨樓高而遞增。可及性與可居性對樓層別效用比的影響程度不同,愈接近地面層,可及性影響幅度大於可居性,隨樓層增高,可居性因素影響幅度逐漸大於可及性。
    • 民間買賣習慣:由於「四」與「死」字發音相近,且一般多位於中低樓層,可及性與可居性欠佳,故無論何種高度,何種用途之房屋,通常四樓均為最低價樓層。
    • 樓層淨高:樓層淨高愈高,則使用空間效益愈大,樓層別效用比自然也愈高,例如採樓中樓或複式樓板設計,或挑高3.6M或4.2M設計,將因樓層高度之不同,而使價格產生差異。

六、水平價差定義及其修正因素

  • 定義:指在同一樓層或同一水平樓面之不同戶別而言,會因空間位置不同而產生水平價格差異。
  • 相關修正因素:視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台陽台之有無採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照、風水(對廟、對屋角、路衝等)。