2012年04月20日 都市更新修法方向座談會

都市更新起源於參考美國都市更新制度設計，62年間於都市計畫法增訂專章計11條進行舊市區更新，以政府主導，採徵收「推土機」方式實施，民間無法參與，執行以來僅有4件成玏案例，主要應用在清除公有土地占用戶為主。囿於政府人力、財源有限，推動成果有限，且涉關私有產權之處理，原有條文不足因應，故另於87年制定公布都市更新條例，由政府擔任整體規劃角色，引導民間業者及地主參與開發，分享都更效益，避免民間小規模、零星開發，並參考外國立法例採多數決實施方式，透過公平公正公開程序，取得強制實施之正當性，並由政府負責監督管理，建置現行都市更新的架構。近來文林苑由政府執行代為拆除事件，引發各界對於現行機制之討論，現彙整各界關注的八個議題進行討論，作為未來修法參考。

議題一：都市更新是否符合增進公共利益之立法目的，得以多數決方式強制實施？
議題二：如何改進權利變換機制？
議題三：多數決強制實施的門檻是否合理？
議題四：政府代為拆除規定是否合理，或檢討設定協助拆除門檻？
議題五：成立非官方組織或都市更新溝通協商平台，協助調和爭議之可行性？
議題六：如何強化資訊公開與民眾參與？
議題七：如何降低更新實施風險？
議題八：如何強化住戶自主更新重建及整建維護之推動？
（資料來源：內政部營建署）

2012年04月12日（取消）

都市更新條例前階段修法草案，業於100年11月30日送行政院審議，現依行政院有關單位、各界陸續所提意見及因應實務執行產生之爭議，針對都市更新發動門鑑、政府協助措施、更新單元劃定之程序、實施者之資格限制、更新過程資訊公開、同意書之出具、通知之合法送達、都更案之預售時機及民眾參與等方向，續研擬都市更新條例及其施行細則修正草案共計15條，包括都市更新條例第10、13、14、17、21、22、25-1、34、36條，及施行細則第5、6、15條，並新增3條修正條文。另研提討論議題二案，擬先行討論有共識後再納入後續修法。

都市更新條例（以下簡稱本條例）自八十七年十一月十一日公布施行後，歷經八次修正，各界對於本條例部分內容尚有許多建議，為配合政府主導都市更新案之推動，健全強化公辦都市更新機制，防止私地以小吃大。另配合實務執行，檢討簡化都市更新事業計畫辦理變更之程序，解決實務執行困難，維護民眾權益，爰修正本條例部分條文，其修正要點如下：

• 健全公辦都更機制，防止私地以小吃大。
  
  • 為推動大面積公辦都市更新，增訂經主管機關同意實施更新之其他機關（構）亦得經公開評選都市更新事業機構實施都市更新事業，以增加公辦都更之彈性。（修正條文第九條）
    
  • 為健全公辦都市更新機制，確保私部門參與公辦更新案之權益，明訂都市更新公開評選申請、審核及爭議申訴等制度。（新增條文第九條之一、第九條之二、第九條之三、第九條之四、第九條之五、第九條之六、第九條之七、第九條之八及第九條之九）
    
  • 為避免小面積私有土地將公有土地納入一併開發時，有以小吃大之疑慮，爰於第三項第一款明定公有土地達一定規模者，應由政府主導辦理。（修正條文第二十七條）
    
  • 配合大面積土地採分期分區開發時，考量各區實際開發情形及時程不同，應分別計算其共同負擔比例，爰明定當期興建建築物所需費用，由當期參與房地分配者自行負擔，俾能公平合理負擔。（修正條文第三十條之一）
• 簡化都市更新事業計畫辦理變更之程序：考量都市更新事業計畫涉關拆遷安置計畫、財務計畫及實施進度等之變更，與公共利益較無相關，如經所有權人全體同意者，應無舉辦公開展覽、公聽會及審議之實益，爰納入得採簡化程序之適用範圍，以縮短辦理時程。（修正條文第十九條之一）
• 解決實務執行困難：考量同一使用執照有數棟（或幢）建築物，部分棟（或幢）建築物辦理整建或維護時，取得其他棟（或幢）之所有權人之同意有其困難且無實益，爰增列得分別計算其同意比例之規定，以解決實務執行困難。（修正條文第二十二條之一）
• 維護民眾權益：考量權利變換計畫毋須徵求所有權人之同意即可擬訂報核，其與都市更新事業計畫分別報核時，所有權人無法透過撤銷都市更新事業計畫同意書之方式積極表達意見，實務上屢有爭議。為保障民眾權益，爰修正都市更新事業計畫與權利變換計畫以一併報核為原則，以減少爭議。（修正條文第二十九條）。

都市更新條例於九十九年五月十二日修正公布後，各界對於都市更新條例部分內容尚有許多建議，為使法規條文更趨於嚴謹及明確，以解決實務執行上之問題，爰修正都市更新條例部分條文，本次修正重點分述如下：

• 都市更新事業涉關全體土地及合法建築物所有權人之權益，於擬具事業概要報核時，宜由所有權人組織更新團體自行實施或同意由都市更新事業機構整合所有權人意見後實施，爰修正事業概要申請人資格。（修正條文第十條）
• 配合第十條修正自行劃定更新單元提送事業概要報核之申請人資格。（修正條文第十一條）
• 增列依地籍清理條例第十一條規定未能釐清土地權屬者、依土地法第七十三條之一規定逾地政機關列冊管理期間移請財政部國有財產局標售者或未完成申報並核發派下全員證明書之祭祀公業土地，因尚難釐清其權屬，並徵詢其參與都市更新之意願，爰不納入所有權人數及所有權比例計算，解決實務執行困難。（修正條文第十二條）
• 配合第十條修正自行劃定更新單元提送事業概要報核之申請人資格。（修正條文第十五條）
• 增列都市更新事業計畫公開展覽、公聽會及核定實施時，應行通知之對象。（修正條文第十九條）
• 明訂事業概要及都市更新事業計畫同意比例計算以登記簿或合法建物證明記載為準，並明訂公同共有同意比例之計算方式，俾利實務執行。（修正條文第二十二條之二）
• 為突破都市更新整建維護事業由實施者代為辦理時，申請建築執照之困難，爰參照第三十四條規定，增訂免附建築物及他項權利證明文件之規定。（修正條文第二十六條）
• 配合第二十五條之一採多數決協議合建方式實施時，對於不願參與協議合建者，得以權利變換方式實施之規定，爰增訂以協議合建實施時，公產管理機關得主張以權利變換方式參與分配。另因應政府為主都市更新案實務執行需要，增訂公有土地設定地上權予實施者之處理，以資明確。（修正條文第二十七條）
• 差額價金之繳納，其性質屬實施者與所有權人間私法上金錢給付關係，爰配合明訂有關強制執行之規定，俾利實務執行。（修正條文第三十一條）
• 都市更新條例已提供土地權利關係人表達意見及行政救濟程序，明定囑託登記機關辦理建築物所有權第一次登記時，免再依土地法規定辦理公告徵詢異議。（修正條文第四十三條）