壹、更新前權利價值估價作業流程

一、更新前為透天厝

（一）更新前地上建物判定為全倒者

• 土地權利價值評估：採用土地價值作為權利價值者。
  • 估價方法：可採比較法、土地開發分析法兩種方法。
  • 估價程序：（圖1）
• 建築改良物拆遷補償價值評估：因建物已全倒，故拆遷補償價值應視為零。

圖1 更新前為透天厝判定為全倒者權利價值估價程序

（二）更新前地上建物判定為半倒者

• 土地權利價值評估：採用土地價值作為權利價值者。
  • 估價方法：可採比較法、收益法評估，先評估不動產總價再扣除建物殘餘價值作為土地權利價值。
  • 估價程序：（圖2）
• 建逐改良拆遷補償評估：因為建物半倒之狀況，故以建物之殘餘價值扣除委託者提供之補強修護費用為合法建物之拆遷補償價值。補強修護費用應由委託者委請建築師、結構技師、土木技師評估之。

圖2 更新前為透天厝判定為半倒者權利價值估價程序

二、更新前為區分建物

（一）更新前地上建物判定為全倒者

• 土地權利價值評估：以土地價值作為權利價值的計算基礎，但必須考量勘估標的未受損害前各單位不動產價值差異對土地價值差異的影響。
  • 估價方法：
    • 可採比較法及土地開發分析法評估土地價格作為土地價值的基礎。
    • 可採比較法及收益法評估未受損前區分建物之不動產總價用以分配土地價值。
  • 估價程序：（圖3）
• 建築改良物拆遷補償價值評估：因已全倒，故拆遷補償價值應視為零。

圖3 更新前為區分建物判定為全倒者權利價值估價程序

（二）更新前地上建物判定為半倒者

• 土地及建物權利價值評估：以假設更新前建物未受損害前提下評估各單位不動產總值，再依聯合貢獻原則分離土地與建物價值，以分離後之土地價值作為土地權利價值；以分離後建物價值扣除補強修護費用作為建物權利價值。
  • 估價方法：可採比較法及收益法評估各單位不動產價值。再採聯合貢獻原則評估土地權利價值及建物權利價值。
  • 估價程序：（圖4）
• 建物權利價值決定：以分離後建物價值扣除建物補強修護費用為建物權利價值。

圖4 更新前為區分建物判定為半倒者權利價值估價程序

貳、更新後不動產價值評估流程

        更新後不動產價值於權利變換過程中係作為應分配權利價值之基礎，並作為扣除共同負擔之基礎，因此除了兼顧所有權利人公平性外，尚須考慮價值實現與共同負擔的差異。因此更新後不動產價值應基於委託者需求以下列二種不同條件評估之：

• 預售價格：假設勘估標的於價格日期時依委託者提供之建築規劃內容採預售方式出售之市場價格，價格基礎為價格日期當時之預售屋價格。
• 新成屋價格：假設勘估標的於價格日期時已依委託者提供之建築規劃內容興建完成，價格基礎為價格日期當時之新成屋價格。

        以下將就更新後不同產品型態之估價程序描述如下：

• 更新後為透天厝產品：
  • 估價方法：可採比較法、收益法評估，再以不動產總價扣除建物成本後評估土地價值；建物價值以興建成本評估之。
  • 估價程序：（圖5）
• 更新後為區分建物：
  • 估價方法：可採比較法、收益法評估各單位不動產價值。再採聯合貢獻原則評估土地權利價值及建物權利價值。
  • 估價程序：（圖6）

圖5 更新後為透天厝者權利價值估價程序

圖 6 更新後為區分建物之權利價值估價程序