如何權利變換?權利變換前置作業

        權利變換前置作業包括:

  • 權利變換意願調查。
  • 土地相關權利協調處理。
  • 佔有他人土地的違章建築戶的處理。

一、權利變換意願調查

        依據《都市更新權利變換實施辦法》第五條規定,實施者為了擬定權利變換計畫,應就土地所有權人及權利變換關係人「參與分配更新後土地及建築物」與「選配更新後土地及建築物位置」等意願加以調查,以確定其是否有意參與後續權利變換。

        其中,所謂「權利變換關係人」是指權利變換範圍內合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人及耕地三七五租約承租人。

二、土地相關權利協調處理

        所謂「土地相關權利」是指土地所有權,以及與土地所有權相關的「合法建築物所有權」、「一般租賃契約與耕地三七五租約等租賃權利」及「抵押權、典權、永佃權、地上權及地役權等他項權利」。

       由於權利變換範圍內土地所有權,以及與土地所有權相關的合法建築物所有權、租賃權利及他項權利等,都有其價值,如何處理最好?當然是能協調解決最好,否則…

(一)合法建築物所有權、地上權、永佃權與耕地三七五租約

        依據《都市更新條例》第三十九條第一項規定,權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約的土地,由土地所有權人及權利變換關係人於實施者擬定權利變換計畫前,自行協議處理。

        如果協議不成,或者土地所有權人不願或不能參與分配時,則實施者應估定合法建築物所有權的權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值,於土地所有權人應分配的土地及建築物權利範圍內,按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占原土地價值比例,分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人,納入權利變換計畫內。其原有之合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約消滅或終止。其中,價值的估定是由實施者委託三家以上專業估價者查估後評定。土地所有權人、合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人對估定的價值有異議時,可依《都市更新條例》第三十二條規定的程序提出異議,並得依法提請行政救濟。

        如果耕地三七五租約承租人若不願依《都市更新條例》第三十九條規定納入權利變換計畫,則可依《耕地三七五減租條例》第十七條規定,請求 出租人給予承租人改良土地所支付的費用(以未失效能部分的價值為限)、尚未收穫農作物的價額及終止租約當期公告土地現值扣除土地增值稅後餘額的三分之一。

(二)抵押權、典權或限制登記

        依《都市更新條例》第四十條規定,權利變換範圍內土地及建築物經設定抵押權、典權或限制登記,除自行協議消滅者外,由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關,於權利變換後分配土地及建築物時,按原登記先後,登載於原土地或建築物所有權人應分配之土地及建築物;其為合併分配者,抵押權、典權或限制登記之登載,應以權利變換前各宗土地或各幢(棟)建築物的權利價值,計算其權利價值。

        若土地及合法建築物所有權人不願參與分配或應分配的土地及建築物未達最小分配面積單元,無法分配,而依《都市更新條例》第三十一條規定領取補償時,其設有抵押權、典權或限制登記者,由實施者在不超過原土地或建築物所有權人應得補償的數額內,代為清償、回贖或提存後,消滅或終止,並由實施者列冊送請各級主管機關囑託該管登記機關辦理塗銷登記。

(三)地役權

         依《都市更新條例》第三十八條規定,於權利變換範圍內設定地役權的土地,該地役權消滅。地役權的設定為有償者,地役權人得向土地所有權人請求相當補償。

(四)租賃契約

        《都市更新條例》第三十七條規定,訂有租賃契約的土地及建築物,因權利變換而不能達到原租賃目的者,租賃契約終止。出租土地若供作建築房屋者,承租人得向出租人請求相當一年租金的補償,所餘租期未滿一年者,得請求相當所餘租期租金的補償。若非供建築房屋的出租土地或建築物,承租人得向出租人請求相當二個月租金的補償。

三、佔有他人土地的違章建築戶的處理

        《都市更新條例》第四十一條規定,權利變換範圍內占有他人土地的舊違章建築戶處理事宜,由實施者提出處理方案,納入權利變換計畫內一併報核;有異議時,可依《都市更新條例》第三十二條規定的程序提出異議,並得依法提請行政救濟。