都更估價,這樣就會公平嗎? Facebook Plurk Twitter

◎謝志誠 2012/05/05

        都市更新以權利變換方式實施時,最為關鍵的就是「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日的權利價值」;現行法令規定,權利價值多寡是由三家以上專業估價者查估後評定,而且這三家都是由實施者委託。由於目前盛行的都市更新大多由建商(法律上稱之為「都市更新事業機構」)擔任實施者,三家估價者都由建商來指定,但所需要的委託費用是由大家分攤,難免就會有很多「疑慮」出現。目前,在「都更市場」流傳的「不公平」,大概都把源頭指向這裡。

三方分別委託

        於是乎,在這波的修法風潮中,台北市政府籌組的都更顧問小組就提出修法建議,主張改由土地及合法建築物所有權人、實施者及地方政府主管機關三方分別委託,以化解「疑慮」,降低「不公平」的可能。前二者參與委託還有道理,地方政府在都更計畫尚屬研擬階段就介入私有產權價值的評斷,是否妥當?來自地方政府主管機關所委託的估價者,是否被選定為估價結果,其實都會很難堪。地方政府的官員,在「交換意見」之後,對此項建議也有所「保留」。

回歸實施者與地主約定

        就算有「疑慮」,外界還是不能忽略「實施者與地主間的委託關係」。因此,估價者的指定還是得回歸由實施者及土地、合法建築物所有權人共同約定,畢竟這是「他們」的權利與義務,外力不宜太早介入。至於怎麼約定,還是得由「他們」約定。

約定不成,電腦來選

        一旦地主與所有權人無法達成約定,是否「三家都由實施者與所有權人代表自主管機關建議名單中,以電腦系統隨機抽樣產生」,或是「其中一家由實施者指定,其餘由實施者與所有權人代表自主管機關建議名單中,以電腦系統隨機抽樣產生」都是可行的。當然,也會有人質疑用「電腦」來選好不好?會用電腦就是因為有人不相信人腦,要不然鈸杯好不好(要嚴肅一點)?

政府委託第四家,審議前協助評估

        除了在選定估價者階段進行調整外,各級主管機關可在審議權利變換計畫時,就實施者所提估價報告書委託第四家專業估價者進行評估,送都市更新審議會審議參考。這個機制在當年推動921災後更新重建使用過,已經得起行政訴訟的考驗。

這樣就公平嗎?

        雖然提出這樣的建議,而建議內容也納入修正條文草案,就能因此確保估價結果可以讓每個權利人都認為公平嗎?沒有人敢保證,尤其是在「信者恆信,不信者恆不信」的台灣社會。怪不得,估價師在聽到官員埋怨時,也常委屈地說,被罵最多的應該是估價師。確實,「都更市場」的地主常常只問「結果-我可以分多少?」,不管「過程」。過程的了解,需要透過正確與正面的宣導,以及透明的資訊。如果透明化是公平的前提,那麼互信就是公平的基礎,「沒有互信,沒有公平」,「相信專業,專業也要讓人相信」,互相勉勵吧!。

估價機制