◎謝志誠 2012/04/25

        實施都更事業計畫的方式，最為常見的一種叫做「權利變換」。

        什麼叫「權利變換」？按照都更條例的用詞定義，權利變換係指更新地區內的土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後的建築物及其土地應有部分或權利金。其中，「更新前各宗土地」、「更新後的建築物及其土地應有部分」及「權利變換範圍內的其他土地」於評價基準日的權利價值，係由實施者委託三家以上的專業估價者（指不動產估價師或其他依法律得從事不動產估價業務者）查估後予以評定。若三家估價結果差距在20%以內時，則由實施者協調地主及權利變換關係人，選定其中一家；若三家估價結果出現20%以上的差距時，則依《不動產估價師法》第41條規定，請求土地所在地不動產估價師公會協調；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。估價結果，將做為擬定權利變換計畫的依據。

        近年來，因為盛行以「都市更新事業機構」－建商做為實施者的關係，導致現行由實施者委託並選定估價結果的鑑價機制開始受到質疑，加上估價報告書與權利變換計畫書的專業門檻太高，導致地主常因「看不懂」而萌生疑慮。若估價與分配結果符合預期，就稱之為「公平」：若與預期者出現落差，就稱之為「不公平」。當然，這裡頭也不乏有可疑之處，例如低估地主的更新前權利價值，導致實施者支付同樣額度的資金，卻可抵付較高比例的房地產；也有高估都更事業計畫總成本者，讓實施者可以上下其手，一條牛剝兩層皮。這些「外部不公平」的傳言外，還有地主之間該高不高、該低不低的「內部不公平」。

        為了化解這些不公平的疑慮，台北市都市更新顧問小組從確保估價師選定的公正性切入，提出「明定權利變換計畫範圍內三家估價師的選定，由實施者、地主及地方主管機關分別指定」的修法建議。如此，就可以解決不公平的疑慮嗎？或許，卻未必！

        首先，即便三家鑑價機構是由三個立場不同者來選定，但估價結果的選定還是回到實施者身上，一旦選定的估價結果不是來自地主或地方政府主管機關所推薦的估價者，是否因此橫生枝節？何況實施者不一定是建商，若為地主自行組織的更新會擔當實施者，如何區分實施者、地主，又地方政府主管機關有無必要在擬定權利變換計畫送審前就介入私有產權的估價？亦有再評估的空間。也有人認為，與其在鑑價機構的選定上傷腦筋，不如考慮以「三家平均值」做為估價結果。從各司其職，各盡其責的角度，除了修法明定「直轄市、縣（市）主管機關為審議權利變換計畫，應委託第四家鑑價機構就實施者選定的估價結果進行評估，以為審議的參考」外，其餘的部分，還是要回歸到地主與實施者的身上，政府能做的，就是透過宣導建議地主在與建商確定委託關係時，自行約定估價結果的產生機制，當然也包括估價者的選定方式（建議其中一家可由所在地不動產估價師公會推派）。此外，最重要的，還是估價結果要讓地主與權利變換關係人看得懂。畢竟，透明化才是公平的前提。

        都更來襲，估價與分配結果公不公平，誰說了算？可以肯定的，絕對不是「外人」。用心的地主才是關鍵。

具體建議：

• 《都市更新條例》增列第16條之1：「各級主管機關為審議權利變換計畫，得就實施者所提估價報告書委託其他專業估價者評估之。」
  
• 《都市更新權利變換實施辦法》第6條增列第3項：「第一項專業估價者之委託及估價結果之選定，應由實施者與權利變換範圍內土地所有權人、合法建築物所有權人及他項權利人共同約定。」