都市更新問題,不在公辦不公辦 Facebook Plurk Twitter

◎謝志誠 2011/08/19

        蔡英文主席參選新北市長時提及:「都市更新條例從1998年公布實施到現在,還沒有看到大規模的都市更新,而為什麼沒辦法成功的關鍵問題,就是政府的角色不見了,政府不該只是立法或宣布容積獎勵而已,更應該積極介入整個都市更新的過程。」蔡英文點出「政府的角色不見」,因此推出「公辦都更」的政見。我只能說,還可以更進步一些。

        按照都市更新條例規定,政府本來就是都市更新的主管機關,從都市更新計畫研擬、都市更新地區劃定、都市更新團體的審查、都市更新事業計畫與權利變換計畫的審查、核駁與公告,政府本來就責無旁貸介入整個過程,但這與「公辦不公辦都更」是兩回事。更何況「公辦都更」法規本來就有規範,為與不為而已。

        公親?事主?如果都市更新地區範圍內的土地,是以政府所有為主、民間所有為輔,政府當然是主要的「事主」,政府要不要以「事主」身分推動都市更新,排開「政府是否應該不停出售開發土地」這個大哉問題外,「公辦都更」理所當然。

        如果都市更新地區範圍內的土地是民間所有為主、政府所有為輔,甚至全部是民間所有,政府要以「公親」身分介入「事主」的權利義務爭議,難免「公親變事主」。當然,「事主」全數同意委託「公親」者也有,只是「公親」又透過招商程序,引進「實施者」,如新北市永和新生地(大陳義胞社區附近地區)。因為,站在第一線面對事涉利益的是是非非,實非政府所專長。

        當前所見,是政府高喊都市更新,提供規劃費用補助與容積獎勵,卻把都市更新最重要的「資金需求」推給「事主」。眾所周知,金融機構寧可把借錢給單一個人或單一企業,也不願意把錢借給一群土地共有關係的所有權人,加上一群土地產權共有關係的人,要能坐下來談妥申請建築融資,也不是那麼容易。

        只要了解921災後集合住宅重建者,一定會知道痛苦之所在。

        把「資金需求」推給「事主」,形同要「事主」非得去找財團建商不可,而財團建商將本求利,天經地義,因而「好的地段很熱門」、「冷門地段乏人問津」。這幾年的都市更新條例修訂,不乏見到「排除障礙」條款一一出籠,背後最大的黑手,正是出自這裡。

        都市更新、社區更新,已經談了好幾十年,問題只會越來越嚴重。過去,我們講「城鄉差距」,現在又得面對五都後的「城市落差」,未來連城市內都會有「街廓落差」。

        「公辦都更」還是得面對資金需求,還是得看財團建商的臉色,與其「公辦都更」,不如透過資金提供,強化「自主更新」;與其「社會住宅」「公辦都更」各行其道,不如讓社區更新與社會住宅供給相結合:

  • 融入社區營造理念,推動以社區意識為核心,社區住戶為主體的自主都市更新。
  • 政府成立都市更新基金或結合住宅基金,提供融資周轉給自主更新的社區,令自主都市更新得以落實。
  • 社會住宅政策應與都市更新政策結合。由都市更新基金出資價購自主都市更新單元內不願參與者的產權,更新後取得的產權將成為社會住宅的一部分,或租或售,俾利資金循環運用。