南投市公園大廈 Facebook Plurk Twitter

南投市美麗的中山公園對面是傳統市場,每天上午市場人潮洶湧,公園大廈就座落在這個黃金地段。原本重建過程頗不順遂,直到決定更換團隊,由都市更新研究發展基金會臨危受命接手後,才積極排除過去種種的困難。重建後的公園大廈具備許多優良條件,所以儘管當時社區的餘屋多了很多,但日後竟然全部銷售一空,公園大廈重建的品質可見一斑,現在也成為南投市的地標之一。

美麗公園,震損大廈

面對南投市美麗的中山公園,育樂路和南陽路交叉口,旁邊是傳統市場,每天上午市場簡直人滿為患,摩肩擦踵,非常擁擠,公園大廈就座落在這個黃金地段。921地震後,公園大廈判定全倒需拆除後,公園、市場依舊人潮洶湧,不過公園大廈基地倒是成了逛市場的人的臨時停車場。

原建築物為1993年興建完工12層集合式住商大樓。其西面、南面1、2樓為沿街商業店舖,其餘至第12層皆做為住宅使用。921地震本大樓遭受嚴重破壞,造成嚴重龜裂及傾斜而有公共安全之虞,經政府主管機關及專家多次驗勘,一致判定全倒,並依緊急命令進行拆除。

地震前公園大廈社區共147戶,住戶大多是南投人,地震後四處尋找棲身之所,也急著想重建社區。想像中最快的方式當然是用舊建造執照報備重建,不過這也是集合住宅重建最困難的方式,只要有一位住戶不同意就行不通。而且,有些住戶對以原有的建照重建,大樓會不會跟原來一樣不安全也有疑慮。公園大廈試著要以原建照重建,但若沒有全部住戶簽同意書就是行不通。

無方向原地空轉

因為縣政府對於集合住宅重建的政策並未明確,使得公園大廈住戶嘗試用原建照重建失敗後,在原地打轉了一年。2000年9月28日營建署委託的專業團隊召開說明會,向住戶介紹集合住宅重建的途徑,說明依都市更新重建的優缺點,並協助公園大廈成立更新會。

無奈,社區此時處於群龍無首的狀態,因為重建委員會主委分身乏術,導致住戶像一盤散沙,團隊無法接續重建工作。年底,與原建商的訴訟和解,建商賠償5,000,000元給社區,這筆錢後來用在更新重建上。

學習都市更新

住戶看到草屯水稻之歌七期成立更新會後,重建規劃進展順利,於是要求盡快重建的聲音與日俱增,讓重建委員會改變態度,積極尋找專業團隊協助更新重建。2001年3月12日公園大廈社區向縣政府申請籌組都市更新會,獲得核准後8月17日召開成立大會,選出楊世勳先生為理事長,主導後續的重建事務。921地震滿二週年的前一天,9月20日縣政府核准公園大廈立案。2002年7月公園大廈都市更新會向九二一基金會提出臨門方案申請,由於規劃團隊不熟悉都市更新的相關作業,使得整個更新計畫內容有許多缺失而難以執行,部份法定程序也不夠完備。這份更新計畫需要大幅度修正,而團隊缺乏更新的基本概念,不知從何改起,經過楊理事長協調,8月決定更換團隊,都市更新研究發展基金會臨危受命,展開計畫修正的工作。

救援團隊上陣

都更基金會接手後續工作後,幾乎是重新擬訂計畫書,但為了符合受災戶的期待,快馬加鞭在8月31日召開事業計畫、權利變換計畫的自辦公聽會。完成修正後,計畫書送南投縣政府審議,並申請九二一基金會的臨門方案審查,2002年10月15日公園大廈成為臨門家族第34號成員。本更新單元計有136位土地所有權人,原有合法建築物壹棟計147戶,建物所有權人136人,登記總樓地板面積為13,407平方公尺。除一戶遭稅捐處禁止處分登記以外,其餘135位土地所有權人計有116位同意本事業計劃,同意人數比例為85.92﹪,土地持分面積同意比例為87.31﹪。不過縣政府審議時並沒有那麼順利,原因在於停車位檢討時發現問題。

都更基金會擬訂計畫書的過程發現,建築設計有關停車位檢討有不符合法規的情形,曾經請建築師重新確認,建築師再三保證沒有問題才送審。但縣政府第一次審議會,建管單位並不認可計畫書的規劃,必須補件重新修正再提審議。然而修正建築設計的內容,產權必須重新計算、估價必須重新檢討、權利變換必須重新攤算、重建計畫內容必須重新擬定等等。時程又再一次延宕,更新會、建築師、原規劃團隊與都更基金會積極溝通與密切配合,來來回回歷經3次修正,確定更新後法定停車位28部,其中26部設置在地下層,2部設置在中庭末端,全部列入公共設施,由管委會負責管理使用,以原地原面積申請辦理。終於在2003年3月25日通過南投縣更新委員會審議,4月7日公告實施。

重安全機能強

公園大廈地屬商業區,原來的建築規劃是地下1層、地上12層,西面和南面的1、2樓是沿街的商業店舖,其餘第3到第12樓都是住宅,共147戶。所處地段好,生活機能絕佳,規劃時除了要加強結構安全,也要考慮住戶對重建後生活的想像。

由於社區重建時程一再延期,許多住戶為了要有安定的家,都已經另外購屋了,參與重建的住戶一直遞減,為了符合臨門方案申請的門檻,也為了讓住戶有更舒適的生活空間,決定減戶。最後定案是蓋12層,每層10戶,而地面層的10戶店鋪因為區位優良,所以跟舊有的規劃位置一模一樣,社區全部共114戶。更新後大樓分成南北兩大棟,地上層結構各自獨立、對襯(地下層全開挖),南棟為雙併式住宅單元;北棟為三併式住宅單元。每戶的面積略為放大,生活空間的規劃更為得宜。本案雖然依重建暫行條例可以增加原容積之0.3倍容積獎勵,但由於實施減戶,即使每戶面積略為擴大亦不需要太多容獎,因此只比原容積略增加725平方公尺,實際設計容積為11,038.12平方公尺。

在結構安全方面,經過實際探勘,發現社區地質軟弱不良,經建築師及結構技師研討,為了安全性,除了要改良地質,也要保留原有基礎地樑及底版。故決定在舊基礎上,再作一層新基礎,原地下層樓層高度約有510cm(原雙層機械停車位),新大樓地下層樓層高度僅剩330cm(只好改成單層平面停車位)。另外,電梯的位置也重新安排以加強建築的結構安全。

舊貸款是致命傷

公園大廈有許多住戶的債權銀行是台灣中小企業銀行,因為不願意擔任社區臨門方案的管理銀行,經由中央銀行和銀行公會協助,九二一基金會請土地銀行南投分行來擔任。不止如此,想與中小企銀達成舊貸款協議承受也十分困難,為此,楊理事長不知向主管機關反應多少次,與中小企銀協商的次數更是不計其建材展示說明落成典禮一樓就是好吃的南投意麵,但都沒有能讓銀行產生協商的意願。

從震災後到2004年底取得使用執照為止,中小企銀依然沒有協議承受,結果使原本參與重建的住戶,約有20戶因經濟考量忍痛退出重建,等待了5年,結果還是沒辦法「回家」。

營建團隊配合佳

經由公開招標,公園大廈的重建工程由優寶營造得標。優寶營造以前都是承覽公共工程,第一件民間工程就是公園大廈重建案,921震災後承攬了草屯鎮公所新建工程,因地利之便也來投標,該營造廠之前與南投完全沒有來往。2003年進入公共工程金質獎決選的13件優良工程中,優寶營造承造的淡水家畜衛生實驗所也是其中一件,知道這個消息,楊理事長慶幸當初選擇了好的廠商。優寶營造因為公共工程的經驗,對臨門方案的機制頗為適應,建築師、楊理事長、中國建經、營造廠等互相配合、監督,其間雖然也曾發生更換混凝土、原物料上漲等事,但各單位都以完成工程為前提,總是能夠協調出最好的解決方式。

公園大廈原住戶參與重建的比例不是很高,後來又因舊貸款協商未果,致使更多人無法繼續參與重建而退出,原來有72戶參與,最後剩下49戶可以走完更新重建的漫漫長路。不過住戶的努力並沒有白費,當時社區的餘屋多了很多,但日後竟然全部銷售一空,公園大廈重建的品質可見一斑。

回到「公園」

公園大廈得天獨厚,所對面的中山公園是南投市都市計畫中面積最大的一塊綠地,約有2.6公頃,園內花木扶疏,公園內有一棟已指定為古蹟的日式建築「聚芳館」,社區旁則是許多南投市、中寮鄉民每天會去的果菜集中市場。有一對分別在台北和高雄工作的兄弟,故鄉在中寮,為了讓年老生病的父母親有比較好的居住環境,本來只想在南投市租個一樓的房子,後來看到公園大廈,了解重建經過也看過環境,當下就決定買一戶讓父母親住,2005年12月中旬第一次看屋,12月26日就簽約,實在迅速。因為兄弟倆是南投人,熟悉公園大廈週遭的環境,不過這也表示肯定社區更新重建的成績。

現在公園大廈的入住率是百分之一百,住戶大多跟以前一樣是南投人,新住戶有些是在台北工作,退休後回到南投養老,顯示公園大廈的重建規劃是成功的。要吃好吃的南投意麵,只要找到公園大廈就錯不了,因為一樓轉角就有美味又超便宜的「南投意麵」。(文 張劭農)

推動歷程
2000.02∼ 拆除原建物
2000.12.26 與原建商和解
2001.08.17 都市更新會核准立案
2002.07∼ 向九二一基金會提出臨門方案申請
2002.08∼ 九二一基金會要求都市更新基金會協助辦理變更都市更新
2002.10∼ 修正事業計畫及權利變換計畫送南投縣政府審議
2003.03.25 事業及權利變換計畫經南投縣更新委員會審議通過
2003.04.07 事業及權利變換計畫公告實施
2003.04.23 取得建造執照
2003.06.30 申報開工
2003.08∼ 發放不參與分配者補償金
2004.12.24 完工取得使用執照

錄自營建署《臺灣都市更新案例/921災後自力更新重建案例/家園重生-100個災後重建的故事》