九二一震災之後,毀損之集合住宅或社區因產權共有關係,要能夠以最快之速度辦理重建之唯一條件就是百分之百之住戶都同意參與重建,甚至可以在「不超過原使用執照許可之樓層戶數、樓層面積、樓層用途及建築物高度」下,檢附相關文件向當地主管機關報備即可,不用再請領建築執照。
要能夠有這樣共識談何容易!因為震災後,有住戶不願意留下來,有人經濟發生困難沒有能力再參與重建,在在都影響集合住宅重建腳步。災後近一年之時間,各界用很大之力量想要協助受災戶站起來,而受災戶也亟思有所突破,但總是遇到很大之挫折。
集合住宅在少數人不願或不能參與重建之情況下要辦理重建,就非得透過「多數決」不可,而現有營建法令中採取「多數決」,且設計有「租稅減免、容積獎勵與權利變換」誘因者,就屬「都市更新條例」,加上政府之災後住宅重建機制設計,都使得存在共有關係之集合住宅或社區採取都市更新方式辦理重建成為共識。
雖然「都市更新條例」是集合住宅或社區辦理重建之重要法令工具,然都市更新相關法令規定是一套全新法律(1998年11月11日公布「都市更新條例」,1999年3月後才陸續訂定公布相關子法),加上辦理都市更新之程序非常繁瑣,不僅受災戶不懂,專業者不足,連都市更新程序中擔綱審查更新重建相關計畫重責之直轄市、縣(市)政府主管機關都不知如何是好!
財團法人九二一震災重建基金會在1999年6月19日改組,調整會務運作策略與捐款運用方向後,就把如何協助集合住宅或社區受災戶重建家園,視為最優先之任務之一,審慎思索因應策略來突破僵局。
2000年7月中旬,本會邀請內政部營建署、財團法人都市更新研究發展基金會、中華民國建築師公會全國聯合會與台灣省建築投資商業同業公會聯合會研商對策,達成如何推動集合住宅辦理更新重建之共識,並決定先由本會邀請都市更新研究發展基金會於2000年8月11日與8月18日試辦第一梯之更新重建講習課程。
這一梯次講習課程,不僅吸引超過120位之受災戶、專業者和直轄市、縣(市)政府主管機關代表熱情參與,而於課程綜合討論中所拋出之「協助受災集合住宅更新重建方案」構想,也獲得熱烈之迴響。
就在受災戶、專業者和直轄市、縣(市)政府熱烈回應下,我們確定了「協助受災集合住宅更新重建方案」內容,也把這個方案納入「築巢專案」,提到2000年9月6日第一屆第五次董監事聯席會中討論,獲得董監事們之肯定與支持,並同意匡列所需經費188,350,000元。
「協助受災集合住宅更新重建方案」再經2003年7月18日第二屆第二次董監事聯席會同意追加經費1,000萬元,
「結合地方政府與專業者,一步一腳印,有計畫、循序地引導集合住宅受災戶從啟動更新到完成重建之承諾」,加上「明確之補助標準」、「搭配法定更新程序之撥款期程」、「不增加受災戶、專業者和直轄市、縣(市)政府額外負擔之請款方式」與「文到一週內補助款到位之作業效率」等特色,使得「築巢專案-協助受災集合住宅更新重建方案」得以在推出不到一年之時間,讓「都市更新」在重建區札根發芽,讓集合住宅之重建從不可能變成可能。
「同步提昇地方政府、專業者和受災戶對於更新法令之認識與辦理更新重建之能力」是推動集合住宅更新重建之關鍵,唯有突破關鍵,才能讓受災戶、專業者和直轄市、縣(市)政府在更新重建過程中有良好之互動。因此「築巢專案-協助受災集合住宅更新重建方案」除了以更新會、專業服務者或團隊為對象,分別補助其運作所需之行政費用與協助住戶辦理更新事業計畫及權利變換計畫所需之服務費用外,更邀請財團法人都市更新研究發展基金會作為「築巢專案-協助受災集合住宅更新重建方案」之協力單位,合作編寫教材、開辦系列講習課程與經驗交流座談會,也透過連續四周之講習課程,遴選出四位社區重建輔導員,以責任分區方式,駐守第一線了解重建進度、反映問題並提供專業諮詢。
壹、實施過程
一、舉辦講習課與座談會
連同2000年8月中旬試辦之講習課程,「築巢專案-協助受災集合住宅更新重建方案」共舉辦了三梯次講習課程,參與人數350人。除了講習課程外,我們也安排了三場座談會,讓更新會代表與專業者進行經驗交流。講習課程與座談會時間表如表一。
表一 協助受災集合住宅更新重建方案講習課程與座談會時間表
梯次別 |
時間 |
地點 |
參加人數 |
第一梯次講習課程 |
2000年8月11、18日 |
台中縣政府 |
122 |
第二梯次講習課程 |
2000年10月12、13日 |
南投縣草屯鎮 |
93 |
第一次座談會 |
2000年11月24日 |
台中縣政府 |
80 |
第三梯次講習課程 |
2000年12月14、15日 |
台中市 |
135 |
第二次座談會 |
2001年1月12日 |
台北市 |
40 |
第三次座談會 |
2001年2月23日 |
南投市 |
62 |
二、出版「九二一災後社區更新重建手冊」
在完成第一梯次講習課程後,我們發現僅憑講習課程傳授或推廣更新重建觀念,可擴及層面相當有限;因此我們於2000年8月底就開始把講義內容、法令規定、更新重建相關文件與表格予以彙整編寫成書,並於9月下旬付印出書發送受災集合住宅住戶,作為辦理更新重建之操作手冊。「九二一災後社區更新重建手冊」除了介紹都市更新與災後重建之關係外,也以循序方式,引導住戶與專業者發起更新重建、籌組更新會、辦理事業概要、更新事業計畫與權利變換計畫。
2001年2月,我們再把過去一段期間所彙整,以及啟動更新重建後所必須面對之問題與相關規定重新編撰成修訂版。
我們相信「九二一災後社區更新重建手冊」已成為參與更新重建者之重要參考手冊。
三、遴選社區重建輔導員
在完成三梯次與三場次講習課程與座談會後,我們感受到集合住宅更新重建過程中,屬於整體性之問題都已呈現,而個案問題之發掘,以及面對面之諮商協助,應該是次一階段努力之方向,加上「臨門方案」已逐漸成形。因此我們把原先安排之座談會加以調整,於2001年3月10日、17日、24日、31日連續四個週末,假台中縣政府舉辦重建輔導員培訓課程,並從53位學員中,遴選四名社區重建輔導員,以責任分區方式,駐守第一線了解重建進度、提供必要之協助。
貳、實施依據
一、補助對象與補助內容
本方案以九二一震災全倒(或半倒已自行拆除)之集合住宅,且該建築基地範圍業經劃定為都市更新單元者為限。非集合住宅而採取更新方式重建者,其建築基地範圍須經劃定為都市更新單元,且劃定範圍內九二一震災自有住宅全倒之受災戶數者必須佔百分之五十以上。
- 集合住宅(社區)更新會:以受災集合住宅(社區)住戶為實施更新重建而依「都市更新條例」第十五條規定所組織之更新團體(更新會)為對象,補助其協調住戶重建意願與辦理更新重建相關事務所需之行政費用。
- 專業者或專業團隊:以協助集合住宅(社區)更新會辦理更新重建業務,且與該更新會簽訂委託合約書之專業者或專業團隊為對象,補助其協助成立更新會、擬定更新事業計畫與權利變換計畫所需之服務費用。
行政費用與服務費用之補助,每一個更新單元以一次為限。
二、補助標準與申請方式
- 集合住宅(社區)更新會行政費用:集合住宅(社區)更新會行政費用補助標準,依辦理方式分成「委託都市更新事業機構辦理者」與「自組更新團體者」兩類。前者於完成委託合約簽訂後,憑合約副本請領徵求更新事業機構之行政費用,後者則依進度分兩期給付。如表二。
- 專業者或專業團隊服務費用:集合住宅(社區)更新重建服務費用補助分成「都市更新事業計畫」與「權利變換計畫」兩階段,每階段依進度分兩期給付。如表三。
本會於專業者提出服務費補助申請時,若發現所提計畫有明確瑕疵時,得敘明婉拒撥款理由通知專業者與更新會,專業者可於接獲本會婉拒撥款理由書後一個月內提出申覆。若專業者所提申覆理由無法為本會接受時,本會基於善良管理捐款之責,有權拒絕該專業者後續之各項申請補助。
表二 協助受災集合住宅(社區)更新重建方案行政費用補助標準與撥款期程
辦理方式 |
補助標準 |
撥款期程與申請方式 |
委託都市更新事業機構辦理者 |
□不超過40戶者:6萬
□41-100戶者:8萬
□101-200戶者:10萬
□201戶以上者:12萬 |
補助徵求更新事業機構之行政作業費用,於完成委託合約簽訂後,憑合約副本請領。 |
自組更新團體者 |
□不超過10戶者:10萬
□11-20戶者:12萬
□21-40戶者:15萬
□41-100戶者:20萬
□101-200戶者:25萬
□201-300戶者:30萬
□301-400戶者:35萬
□401戶以上者:40萬 |
第一期:於更新會核准成立時,憑縣(市)政府發給之核准函及申請核准之相關文件影本,依補助標準請領百分之四十行政費用補助款。
第二期:於建築執照核准時,憑建照及申請建照之相關文件影本,依補助標準請領百分之六十行政費用補助款。 |
註:更新會受災戶數低於四十戶者,其行政費用補助款由原15萬修正為:21-40戶者15萬,11-20戶者12萬,不超過10戶者10萬,自2003年6月19日起申請本項補助款之更新會依修正後之標準補助。
表三 協助受災集合住宅(社區)更新重建方案服務費用補助標準與撥款期程(2003年6月19日前適用)
辦理階段 |
補助標準 |
撥款期程與申請方式 |
都市更新事業計畫階段 |
□不超過40戶者:70萬
□41-100戶者:80萬
□101-200戶者:90萬
□201戶以上者:100萬 |
第一期:憑事業概要核准函(免辦理事業概要者免附)或更新會成立證書影本,依補助標準請領40%服務費用補助款。
第二期:憑都市更新事業計畫核准函,依補助標準請領60%服務費用補助款。 |
權利變換計畫階段 |
□不超過40戶者:110萬
□41-100戶者:120萬
□101-200戶者:130萬
□201戶以上者:140萬 |
第一期:權利變換計畫送審階段,憑送審公文副本,依補助標準請領服務費用60%補助款。
第二期:以權利變換計畫審議通過之公函,依補助標準請領40%服務費用補助款。 |
註:未採取更新方式重建之集合住宅,可比照上述標準,於完成工程進度百分之五十後,由大廈管理委員會檢具建築執照及工程進度報告申請補助,若戶數低於四十戶者,按戶數乘四萬五千元計算。【自2003年3月起取消此項補助】
註:非集合住宅而採取更新方式重建之社區型更新單元,應以一完整街廓為原則,否則本會有權調降行政費用與服務費用補助額度。
三、撥款期程調整
「協助受災集合住宅更新重建方案」實施一年多後,發現部分專業者或專業團隊所提事業計畫與權利變換計畫過於粗糙,甚至計畫書中所述住戶產權資料都出現矛盾,為了控管專業單位之規劃品質,並配合「臨門方案」之修訂,調整規劃團隊服務費用之撥款期程與標準(表四),除將權利變換計畫階段第二期之撥款時間後移至申請「臨門方案」協助並經核定後之外,並對專業團隊所提更新事業計畫與權利變換計畫加以審查,且將審查結果以建議報告方式,函知更新會及該管直轄市、縣(市)政府都市更新審議委員會參考。
表四 協助受災集合住宅(社區)更新重建方案服務費用補助標準與撥款期程(2003年6月19日後適用)
辦理階段 |
補助標準 |
撥款期程與申請方式 |
都市更新事業計畫階段 |
□不超過40戶者:70萬
□41-100戶者:80萬
□101-200戶者:90萬
□201戶以上者:100萬 |
第一期:憑事業概要核准函(免辦理事業概要者免附)或更新會成立證書影本、更新會與專業團隊之委任合約副本,依補助標準請領百分之四十服務費用補助款。
第二期:憑都市更新事業計畫核定本與核定公告函,依補助標準請領百分之六十服務費用補助款。 |
權利變換計畫階段 |
□不超過40戶者:110萬
□41-100戶者:120萬
□101-200戶者:130萬
□201戶以上者:140萬 |
第一期:權利變換計畫送審階段,憑送審公文副本及相關文件影本,依補助標準請領服務費用百分之六十補助款。
第二期:於權利變換核定公告後,若需申請臨門方案協助者,則於提出申請並經核定後;若不需申請臨門方案協助者,則於建築執照核准後;檢具權利變換核定公函及相關文件影本,依補助標準請領百分之四十服務費用補助款。 |
註:非集合住宅社區及集合住宅社區未於2003年6月19日前依表二之標準請領服務費用之已立案或將立案更新會,更新會委任專業團隊之服務費用,改向內政部營建署申請,有關補助款額度、申請方式與撥款期程悉依內政部營建署規定辦理,本會不再受理。
註:自2003年6月19日起,已經本會「築巢專案-協助受災集合住宅更新重建方案」核撥服務費用之更新單元,更新會委任專業團隊之服務費用撥款期程依表三調整。
四、附則
接受本會補助之專業者有義務出席本會或本會與主管機關合辦之更新重建方案說明會或相關輔導及追蹤管理會議,報告社區更新重建進度、所遭遇之問題及解決問題之對策,並於輔導後定期回報問題處理情形。
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