Q.實施者委託不動產估價師的作業流程為何？如何配合權利變換計畫的執行？

配合權利變換計畫委託不動產估價師的作業流程如下：

• 實施者公開招商遴選三家以上不動產估價師。
  
• 實施者確認委託工作內容並簽定契約。
  
• 估價會議統一確認更新前後估價條件與估價原則。
  
• 交付更新後評估成果，公開討論並符合法定多數決，確認採用其中一家估價結果直接評定之。

Q.不動產估價師執行估價之作業流程為何？

都市更新權利變換估價作業應有下列6項執行程序：

• 徵選三家專業估價者：由實施者徵選三家不動產估價師事務所進行估價作業。
  
• 召開估價會議：由實施者與不動產估價師及民眾共同參與估價會議，估價會議之商討內容為該都市更新單元之估價條件。
  
• 確認委託內容、簽定委託契約：實施者與不動產估價師共同簽定委託都市更新權利變換前後不動產估價契約書，以為往後雙方執行作業之保障。
  
• 提供更新相關資料：實施者依據委託契約書之內容，提供進行權利變換估價作業所需之相關資料予不動產估價師。
  
• 評估更新前後不動產權利價值：不動產估價師依據委託者所提供之資料進行更新前後不動產權利價值評估，估價完成後交付報告書。
  
• 確認最後估價結果：實施者於此階段必須考量都市更新權利變換計畫內容，選定適用之估價報告書，並發函通知受選定之不動產估價師事務所。

Q.最終權利變換價值之選定由誰決定？

依都市更新權利變換實施辦法第6條之規定，都市更新權利變換價值評估之委託單位為實施者，以自組更新團體為例，即為○○都市更新會，且最終權利價值之評定是由實施者評定之。

Q.都市更新權利變換過程中，不動產估價師執行的工作內容包含哪些？

在權利變換過程中，不動產估價師的工作是提供相關權利價值，以供實施者於價值協調或評定時之參考依據，相關權利價值的評估內容包含：

• 出具完整之估價報告書 ，包括下列七項內容：
  
  • 更新前各宗土地之權利價值。
    
  • 更新前各土地所有權人及權利變換關係人之權利價值比例。
    
  • 更新後每個分配單元（含建築物及其土地應有部分）之權利價值。
    
  • 更新後每個分配單元之建物與土地權利價值之拆算。
    
  • 更新前合法建築物所有權之權利價值，以及地上權、永佃權或耕地三七五租約之價值，及其准予記存之土地增值稅，唯此項並非每筆價值皆要估計，而依條例第三十九條及權利變換辦法第七條規定，土地所有權人與其協議不成且由實施者協調不成時，方由三家估價機構估定其價值。
    
  • 因權利變換而拆除或遷移之土地改良物之殘餘價值。此項依都市更新條例第三十六條第二項：「因權利變換而拆除或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之…」，但部份實施者會委託不動產估價師進行評估以為查定之補償價值參考。
    
  • 舊違章建物之殘餘價值。此項依權利變換辦法第四十一條：「權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核…。」，但部份實施者會委託不動產估價師進行評估以為查定之補償價值參考。
    
• 不動產估價師有義務出席需要估價報告書說明之會議：
  
  • 權利變換估價會議。
    
  • 權利變換公聽會。
    
  • 權利變換審查會。
    
  • 權利價值查估說明會。
    
  • 權利變換異議處理相關會議。
    
  • 其他依契約議定之會議。

Q.不動產估價師評估之估價結果有何作用？

估價結果，可供實施者在權利變換價值比率、相關權利補償協調及權利變換價值找補的參考依據。

Q.是否一定要找三家同時進行權利變換價值之查估？

根據都市更新權利變換實施辦法第6條規定，應由實施者（含○○都市更新會）委託三家以上（至少三家）不動產估價師來進行查估工作後，將評估結果交由實施者來評定之。

Q.如何選定適宜的三家以上不動產估價師？

可參酌以下評選參考指標來選定至少三家不動產估價師進行：

• 不動產估價師事務所之規模與信譽。
  
• 相關估價實績經驗成果。
  
• 學經歷與合法專業資格證照。
  
• 地域特性與行情瞭解程度。
  
• 其他專業需求條件。

Q.決定委託三家不動產估價師後，應如何確保後續查估工作之順暢與公正？

於進行實際權利價值查估工作前，實施者（含○○都市更新會）應先通知估價師、建築師、代書等相關參與規劃之專業人士，召開估價會議進行產權狀況釐清及估價方式與條件之確認，以期後續權利價值查估工作之順暢與公正。

Q.估價作業酬金之數額、給付方式等應如何訂定？

估價作業工作酬金之數額與給付方式應由委託者與受選定之不動產估價師共同協商，且應於契約書中註明約定工作酬金之數額，酬金給付方式、時間。除正常估價作業報酬外，不動產估價師不得以任何名目收取額外費用，惟若估價師於執行作業期間，應委託者要求進行未於委任契約書所指定之工作內容，則應另行加計服務費用。

Q.不動產估價師的評估結果如何選用評定？可否取平均值？

基於以下考量，由實施者選定一家之估價結果直接評定為宜：

• 權利價值評定之計算依據確定（因為各家之估價結果均有其價格形成依據與緣由，價格決定之基礎明確）。
  
• 減少再次核算平均值的程序與避免錯誤。
  
• 權責劃分清楚，價格推定之責任由專業機構負責。
  
• 權利變換前後之價格推論基礎能一致。
  

此外，以不動產估價師的立場而言，取平均值後的查估結果，將使其價值基礎失真且相關責任歸屬將由實施者承擔。因此不建議取三家不動產估價師之查估結果平均值為都市更新權利變換價值。

Q.委託不動產估價師時，應作哪些契約內容約定？有否制式委託文件？

委託估價契約書之項目如下：

• 委託者：應以實施者為委託估價之單位。
  
• 估價目的：都市更新權利變換前後合理不動產權利價值參考。
  
• 勘估標的：以委託者所指定之更新單元為主體。
  
• 估價內容：都市更新權利變換前後合理不動產權利價值
  
• 價格日期（評價基準日）：視權利變換日期之需求，由委託者於委託書上填具。
  
• 價格種類：正常價格（及限定價格），依不動產估價技術規則第二條第一款及第二款之規定，正常價格乃指具有市場性之不動產，在正常情況下形成之合理價格。限定價格則指具有市場性之不動產，在限定條件下形成之價格。因此，於委託估價時若於更新前後對於不動產有給予估價條件者，應將價格種類定義為有條件之正常價格或限定價格。
  
• 提供相關資料：委託不動產估價師事務所進行權利變換價值查估時，委託人所需提供的相關文件資料包含下列各項。
  
  • 更新前不動產產權等基本資料。
    
  • 更新後不動產基本資料。
    
  • 其他依不動產估價技術規則規定應提供之交易價格、租金及費用資料。
    
• 現場勘查：委託者必須帶領估價師進行現場領勘作業。
  
• 產權描述：產權描述除根據土地建物登記謄本之內容外，並包括估價標的之租賃情況、公共設施使用情形、車位使用權等部分，應由委託者提供相關資料。
  
• 估價作業時間：契約書中應載明估價作業期間。
  
• 工作酬金
  不動產估價師受委託辦理業務，應於契約書中約定工作酬金之數額，酬金給付方式、時間。估價作業完成後，由委託者與受選定之不動產估價師事務所共同協商所加計之工作酬金。
  不動產估價師除正常估價作業報酬外，不得以任何名目收取額外費用。
  若估價師於執行作業期間，應委託者要求進行未於委任契約書所指定之工作內容，應加計服務費用。
  
• 估價報告書之修正：委託者因權利變換計畫變更或估價條件變動時，應由委託者發函委託估價公司，要求估價師進行報告書修正。報告書修正之方式可以以下兩種方式進行：
  
  • 估價條件大幅變動，足以影響估價報告之完整性者，不動產估價師事務所應修改整份報告書註明原出件日期，並於報告書中註明修改日期，附加修正表，送交新版本之估價報告書與委託者。
    
  • 估價條件未大幅變動，修改之內容未影響估價報告之完整性者，可以補充報告方式修改之。
• 工作成果提出：不動產估價師事務所應與委託者約定報告書提供形式、報告書正副本份數及報告書送達時間、方式。
  
• 責任區分：當委託者提出不合理之作業要求時，不動產估價師事務所得拒絕接受。
  
• 其他：聯絡人等事項。

Q.委託更新前權利價值查估時委託人應配合檢具哪些相關文件？

委託不動產估價師進行更新前權利變換價值查估時，委託人所需提供的相關文件資料包含有：

• 一個月內土地及建物登記簿謄本。
  
• 一個月內土地地籍圖謄本。
  
• 一個月內建物測量成果圖。
  
• 土地及合法建物產權清冊。
  
• 建物使用執照（可以影本替代） 。
  
• 原竣工圖說。
  
• 合法建物權利證明文件（可以影本替代）。
  
• 停車位使用權屬證明（可以影本替代）。
  
• 租賃權或地上權相關權利證明（可以影本替代）。
  
• 舊違章建築面積及權利人證明（可以影本替代）。
  
• 更新前使用現況約定及權利證明文件（可以影本替代）。
  
• 修繕費用估算明細。
  
• 其他足以影響估價之相關證明文件。

Q.委託更新後權利價值查估時委託人應配合檢具哪些相關資料？

委託不動產估價師進行更新後權利變換價值查估時，委託人所需提供的相關資料文件包括有：

• 建築規劃設計圖說。
  
• 各分配單元預計登記產權面積明細。
  
• 建材設備說明書。
  
• 工程造價分析表。
  
• 工程進度表。
  
• 其他足以影響估價之相關證明文件。

Q.不動產估價師受委託估價時應請委託人提供哪些勘估標的價格資訊？

不動產估價師受託估價時應請委託人提供勘估標的之下列資料：

• 勘估標的近一年有買賣之成交價格。
  
• 不動產估價技術規則第34條規定，採用收益法所需蒐集之收益資料包括勘估標的近三年之租金收入、房屋稅、地價稅、保險費、管理費等。
  
• 若委託者無法提供上述資料，應於委託書中載明。

Q.實施者無法提供完整估價資料或因資料錯誤遺漏而估價條件無法界定時，將如何處理？

有上述情事致使估價條件無法界定或情況不明確時，可依以下三種途徑來執行：

• 由實施者會同不動產估價師及其他規劃專業團隊召開估價會議，議決估價條件後，始繼續執行。
  
• 估價會議仍無法明訂或確認之情況下，不動產估價師應依不動產估價技術規則第17條之規定，於估價報告書中說明其可能影響勘估標的權利或價值之情形。
  
• 因實施者提供資料錯誤、虛偽、遺漏或變更時，應重新再執行委託估價流程，以釐清責任歸屬。

Q.權利變換執行過程中召開估價會議之目的為何？

因都市更新權利變換價值評估內容複雜，而且必須有一些估價條件的確認，因此必須由委託者、不動產估價師及權利變換作業之規劃顧問團隊共同於估價作業進行前及估價作業進行中，召開估價會議共同討論相關作業事宜。估價會議的召開有下列幾項目的：

• 確認執行時程：委託者及顧問團隊說明更新案的開發計畫內容及時程。
  
• 確認執行方式與估價條件：委託者、權利變換規劃顧問團隊、不動產估價師共同釐清估價方式、條件、價格日期及價格種類。
  
• 統一估價原則：確認統一三家估價師事務所共同的估價作業原則、避免評估結果差異過大。

Q.估價會議中所應討論確認的事項為何？

估價會議所應討論的事項包括：

• 確認權利變換前所有權與相關權利（地上權、租賃權…等）狀況。
  
• 確認權利變換前權利價值評估基礎（土地、房地…等）狀況。
  
• 確認價格日期（評價基準日）。
  
• 確認更新前權利價值評估條件（停車位使用、建物使用、公設分配、產權瑕疵…等）。
  
• 確認權利變換後標的內容（計畫規模、面積、公設分配條件…等）。
  
• 確認估價作業期程與成果交付。

Q.不動產估價師於何時應配合出席會議並說明或討論？

不動產估價師應於下列場合應派適任估價人員出席並說明或討論：

• 權利變換估價會議。
  
• 權利變換價值查估說明會。
  
• 權利變換公聽會。
  
• 權利變換計畫審議會。
  
• 其他依契約議定之會議。

Q.權利變換之評價基準日（價格日期）為何？

評價基準日依權利變換實施辦法第8條規定乃以都市更新事業計畫核定發布之日為準。但權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者定之，其日期限於權利變換計畫報核日前六個月內。

Q.不動產估價師的委託由誰決定？契約由誰簽訂？

依照權利變換實施辦法第6條之規定，應由實施者委託及簽訂契約。

Q.不動產估價師之評價基準日（價格日期）由誰決定？

不動產估價師之評價基準日期（價格日期），應由實施者於估價會議中決定。

Q.不動產估價師正常的估價作業時效應多久？

不動產估價師收到委託者所檢具的完整確定相關文件後，應於25至30個工作天內，完成權利變換前後權利價值評估作業，並交付估價報告書。

Q.不動產估價師進行權利價值查估作業時，需不需要委託者協助領勘？

委託者應於不動產估價師進行現場確認時，負責領勘指界，並提供現況原使用狀況說明，以利估價師進行環境因素瞭解。

Q.不動產估價師進行權利價值現場勘查作業時應注意之要點為何？

現場勘查作業要點有下列5點：

• 確認勘估標的之位置、基本資料及權利狀態 。
  • 估價師必須攜帶位置圖、地籍圖及建物平面圖。
  • 必要時應攜帶航照圖及地形圖現場核對位置。
• 調查勘估標的更新前使用現況。
  • 委託者領勘時估價師必須確認勘估標的各單位使用現況。
  • 委託者未能領勘以致無法了解勘估標的使用現況時，應於報告書中揭露，並排除使用現況可能對勘估標的價格影響因素，在合於法令規定用途及一般裝修之條件下評估勘估標的價格。
• 作成紀錄及攝影或拍照存證。
  • 不動產估價師應對勘估標的攝影或拍照，內容應包括勘估標的臨路狀況、使用現況、外觀、室內、出入口及近鄰地區環境等實況。
  • 委託人現場領勘時，不動產估價師應將領勘過程及領勘人指認之勘估標的範圍做成紀錄，並由領勘者確認或簽名具結。
• 委託者領勘時應以領勘者確認之勘估標的範圍為估價依據 。
  • 不動產估價師現場勘查原則應由委託人領勘並確認勘估標的界址範圍，若因委託者緣故無法領勘或領勘人無法明確指出正確界址範圍時，估價師仍應透過其他相關資料盡可能判斷勘估標的所在位置及範圍，並於報告書中註明。
  • 委託者未領勘或因勘估標的界址不明仍無法確認勘估標的範圍者，除於報告書中敘明外，並應於報告書中說明估價結果排除因勘估標的範圍不確定可能對不動產價格產生之影響，例如高壓鐵塔、現有巷道、房屋佔用鄰地、山坡地坡度、不明地上物等問題。
  • 勘估土地是否含有法定空地，除謄本登載外，因不動產估價師無法透過適當程序查明時，須與委託者確認，無法確認者應於報告書中載明。
  • 勘估標的為地質、順、逆向坡及地質污染等事項，非為不動產估價師之專業，除委託單位提供相關資料外，估價師得將之排除於估價範圍之外，並於報告書中敘明。
  • 估價標的未有明確界址時，不動產估價師不負勘估標的界址鑑測之責任，僅依其可取得之資料及專業進行估價範圍之判斷。
• 其他應勘察事項：
  • 區域環境發展。
  • 都市計畫及土地使用管制。
  • 公共設施開闢情況。
  • 鄰地使用狀況。
  • 嫌惡設施。
  • 聯外交通狀況。

Q.更新前後估價結果之選定方式為何？

• 當三家不動產估價師之估價結果相近（差距在20％以內）時，由實施者選定其中一家之結果，並應於權利變換計畫書中說明選定之方式及理由。
• 當三家估價結果出現20％以上之差距時，則可由不動產估價師公會協調建議及協助執行。

Q.更新前後權利價值可否選定不同家之估價結果？

依據不動產估價技術規則第114條之規定，權利變換估價應考量變換前各所有權人所擁有之房地價值及占房地總價值之比率；以及更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房地總價值之比率。為了維持更新前後估價標準與原則的統一，權利變換前後應選定相同不動產估價師之評估結果以避免爭議。

Q.估價相關資料變動或修正調整時，應如何要求不動產估價師重新執行或配合修正？

委託者所提供之估價相關資料有所變動修正時，欲要求重新查估作業應循以下步驟進行：

• 依原估價會議議決確認。
• 由委託者正式函示告知。
• 檢附完備資料及相關圖說。  

Q.同一標的物估價產生差異時之處理方式為何？

依不動產估價師法第41條之規定，不動產估價師間，對於同一標的物在同一期日價格之估計有20﹪以上之差異時，土地所有權人或利害關係人得請求土地所在地之直轄市或縣（市）不動產估價師公會協調相關之不動產估價師決定其估定價格；必要時，得指定其他不動產估價師重行估價後再行協調。

Q.土地所有權人或權利變換關係人對其權利價值如有異議應如何處理？

依據都市更新條例第32條之規定，土地所有權人對其權利價值有異議時，應於權利變換計畫書核定發布實施後二個月內，申請當地直轄市、縣 （市） 政府都市更新審議委員會調解；調解不成立者，由直轄市、縣 （市） 主管機關調處之。前項調解、調處或依法提起訴願或行政訴訟期間，實施者非經主管機關核准，不得停止都市更新事業之進行。調解、調處、訴願或行政訴訟結果與原評定價值有差額部分，由當事人以現金相互找補。

Q.依原開發型態的種類，權利變換前的權利價值基準可區分為哪些類型？

依原開發型態的種類，權利變換前的權利價值基準可區分為：

• 更新前原即為空地或已拆除僅依素地認定者：空地之更新前權利價值基礎，是以素地價值為準，而各所有權人依其所有權持分比例核算權利價值，但若因地震受損判斷為全倒而拆除且產品型態為區分所有之建物者，應考量建物存在時各權利人持有之不動產價值，將地價立體化以為土地權利價值基礎。
• 更新前原社區為區分所有權型態者：更新前原為區分所有權型態之權利價值基礎，應以價格日期之區分所有權正常價格為基礎，且土地建物之個別權利價值，是依聯合貢獻原則及樓層別效用比例為基礎核算的土地建物權利價值。 更新前原社區為可獨立開發之透天建築型態者：透天建築的特性是開發密度較低且產權及開發條件完整獨立，因此當達成更新重建之共識時，權利變換前之土地權利價值，即可以素地價值或以不動產總值扣除建物殘值為基準。

Q.權利變換前面臨區分所有權型態時，應以房地價值或單就土地權利價值認定較為合理？

依現行相關法令規定，權利變換前之權利價值應專指土地權利價值，合法建築物所有權價值為土地之相關權利價值，內含於土地權利價值中。

Q.權利變換前只針對土地權利價值，那合法建築物的所有權價值為何？

依現行相關法令之規定，更新重建時建築物均需拆除，應補償其地上建物殘餘價值。合法建物存在於土地上使用土地使用土地之權利價值即為合法建物所有權價值，該部分價值應從土地權利價值中扣除。

Q.權利變換前的素地價值，是以原建築容積條件評估？或是以現行法定容積條件評估？

土地使用之容積管制，直接影響土地素地價值的多寡，因此，對於評估土地素地價值時，依現行都市更新之相關規定應可區分為以下兩種情形來執行：1. 更新前原建築容積大於法定容積者，得以原建築容積為基礎評估土地價值。2. 更新前原建築容積低於法定容積者，得以法定容積為基礎評估土地價值。惟並非容積較大即為地價較高，應由估價師依區域特性及各別條件，以最有效利用原則判定。

Q.區分所有權土地持分比例原則不一致，估價時權利價值應如何評定？

為簡化多餘或減少土地持分之價值評估，建議計算方式：以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持分土地比例是否合理，增減之土地持分比例以5%內為正常情況，與標準土地持分比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟建築各單位平均土地效益價值的30%以內計算，此30%以內的差異應視不動產價格水準及屋齡長短而不同，且由估價師自行判定之。

Q.區分所有權公設比例原則不一致時，權利價值應如何評定？

同社區內區分建物之公共設施持分比率原則不一致之可能原因甚多，雖然多出之公共設施面積可能並無任何增加的使用價值，但原始購買者多已支付出與主建物相同單價的代價來購買，故為顧及公平原則，建議區分建物中公共設施比例不一致時，價值仍應有所差別。建議評價方式如下：當區分建物各建物所有權人所持有公設比例不一致時，估價師應以同一棟區分建物之平均公設比例為比較基礎，並以距離該合理公設比例上下3%以內差距為合理公設比例區間，公設比大於或小於合理區間時（亦即虛坪之部分）以1/2或1/3之平均建坪價予以計價，並應視差異大小而有所不同，此差異由估價師自行判定。

Q.土地與建物所有權人不同時應如何評估權利價值？

估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有權人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。若土地為最高最有效使用時，建議以先評估不動產總價值，再以聯合貢獻原則分離核算土地及建物之效益價值，作為土地與建物所有權價值。若土地與建物未達最有效利用，則應考量雙方因建物拆除重建後，土地能達到最有效利用價值之貢獻比率，用以分配土地權利價值與合法建物所有權價值。

Q.區分所有權有土地產權無建物產權時應如何評估權利價值？

估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。土地價格以全棟各單位平均土地效益價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

Q.區分所有權有建物產權無土地產權對應時應如何評估權利價值？

估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

Q.建物法定用途與更新前現況實際用途不同時應如何估價？

此情形之估價原則，應以原法定用途為估價基準，並視原使用現況條件之市場相容性與效益性，由估價師參酌修正之。

Q.權利變換更新前違章建築物之價值應如何評估？

都市更新權利變換前為違章建築物者，以成本法為估價原則進行判斷，採成本法中不加計間接成本並扣除折舊後之餘額為準，以此方式下所估定之價額為違章建物之殘餘價值。

Q1.更新前畸零地、裡地之估價原則為何？

基於未來都市更新案各筆土地將共同開發，因此以各宗土地皆在可單獨開發建築之標準情況下評估基準地價，並按該地之地形地勢、臨路狀況、利用度等個別條件修正之。

Q.區分所有權更新前法定空地應如何評估權利價值？

原則上區分所有權的法定空地價值，均應內含於區分所有權人的土地權利價值中，惟若為特殊需單獨評估法定空地價格之特殊情況時，應以全區各區分所有單位之平均土地效益價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。

Q.更新前現有巷道應如何評估權利價值？

都市更新權利變換前為供大眾通行之巷道，進行都市更新計畫時，可以下列兩種情況分別估價：

• 原現有巷道依大法官會議之解釋，理應由政府徵收取得，其使用與計畫道路用地等同地位。因此，其價值建議可參考各縣市地方政府當年度徵收公共設施用地之標準評定。
  
• 由於許多原現有巷道更新後原現有巷道均可能廢除，進而可恢復其原土地使用分區開發建築，對於整體更新開發而言與非供巷道使用之建築用地等同，因此建議亦可依毗鄰建築用地價值為基準，並依整體開發效益，由估價師視情況修正判定之。

Q.更新前私有公共設施用地（保留地）應如何評估權利價值？

都市更新為都市計畫範圍內，政府取得公共設施保留地的方式之一，透過都市更新計畫的施行，保留地之地主藉由參與權利變換計畫取得補償地價，政府藉由權利變換計畫施行可無償取得公共設施用地。因此，保留地價值應可參考各縣市地方政府當年度之徵收標準評定價值。

Q.權利變換時除所有權外，其他權利如地上權…等是否均應納入評估？

依都市更新條例第39條規定：「權利變換範圍內合法建築物及設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，由土地所有權人及合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約之承租人於實施者擬定權利變換計畫前，自行協議處理。前項協議不成，或土地所有權人不願或不能參與分配時，由實施者估定合法建築物所有權之權利價值及地上權、永佃權、或耕地三七五租約價值，於土地所有權人應分配之土地及建築物權利範圍內，按合法建築物所有權、地上權、永佃權或耕地三七五租約價值占土地價值比例，分配予各該合法建築物所有權人、地上權人、永佃權人或耕地三七五租約承租人，納入權利變換計畫內。」因此，若有地上權…等他項權利，在無法協議處理之情況下亦需納入權利變換估價範圍內。

Q.地上權之權利價值應如何評估？

依不動產估價技術規則第106條規定：「地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」，因此地上權估價，應請委託者提供地上權之相關契約書，釐清地上權之法律關係始能依規定執行估價。

Q.更新前原建築物已倒塌不存在，權利價值應如何評定？

更新前之原建築物雖已倒塌不存在，為將土地價值立體化，可假設更新前之原建築物於價格日期當時仍存在為估價前提，依據土地及建物登記簿謄本、建物測量成果圖、原竣工圖說…等資料予以評定原樣建築之價格。

Q.更新前之停車位應如何評估？

更新前停車位權利價值可依車位型式、所在樓層及位置、車位面積以及其所在區位車位供需情形…等，單獨予以評估停車位之權利價值。

Q.更新前停車位產權面積內含於公共設施持份面積中，其價格如何評估？

更新前停車位產權面積內含於公共設施持份面積中，委託者應提出停車位使用相關證明文件，並以單獨停車位價格評估。

Q.更新前各權利人購買土地及房屋時間與價格不同，如何才能公平的評估價格？

更新前價格評估統一皆以評價基準日（價格日期）為評估基準，而非以住戶原始購買價格認定，讓個權利人站在公平基礎上進行權利變換。

Q.更新前之露台…等附屬建物是否須納入權利價值之評估範圍內？

露台…等附屬建物之評估，一般須視其面積大小而定，原則上以不超過主建物面積1/8為準，超過之部分以1/2至1/3建坪價格評估之。

Q.為何更新前之區分建物面積相同但領取之補償費不同？

更新前土地及建物之面積相同，但因建物所在之位置、樓層不同，將使其房地總值不同，產生土地效益價值比例之差異，形成立體化後之土地權利價值不同，因此所領取補償費不同。

Q.何謂權利價值比例？係如何計算？

所謂「權利價值比例」係指依據權利變換前更新單元內重建區段土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金計算所得之比例。各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上不動產估價師查估後評定，依此評定之土地權利價值比例即為都市更新權利變換的權利價值比例。

Q.各戶所在位置不同價值亦有差異，若回歸土地素地價值，是否仍需將價值作立體化？

區分所有權因樓層位置與水平位置差異，在市場價值即有價差，若將其視為素地，依持分比例核算權利價值將有失公平原則，且易造成更新後分配的紊亂現象。各區分所有權人的土地權利價值仍應依立體化效益比例評定才是。

Q.素地價立體化的做法為何？

地價立體化的方式在實務做法有下列二種做法：

• 假設建物仍存在時各單位不動產價值佔更新單元總價值比率。
• 假設建物仍存在時各單位不動產價值經貢獻原則分離核算土地貢獻價值佔基地總貢獻價值比率。

Q.同一更新單元中同時包含不同原開發類型時，應如何評估土地權利價值？

當同一更新單元中存在有各類不同原開發類型之標的時，全部均以各宗素地價格為共同核算權利價值比例之基準；各類型之原開發基地再依原開發類型，按素地價分算各別土地權利價值。

Q.同一更新單元中部份未倒塌大樓可否作為市場調查之比較案例？

由於更新前集合住宅乃假設原建築物於價格日期當時仍存在為評估前提，然而同一更新單元中其他未倒塌之大樓，恐因評估標的之現況造成價格偏低，因此應避免採用同一更新單元中之未倒塌大樓作為比較案例。

Q.更新後分配單元為素地時，其地價應如何查估？

估價師應考量權利變換前後之分割條件，依事業計畫規劃容積且經估價會議確認後，配合不動產估價技術規則第77條之規定進行查估。即以合併或分割為前提之宗地估價，應考慮合併或分割前後之價格變動情形，而予酌量增減。

Q.更新後權利價值應如何評估？

都市更新權利變換後之權利價值，是建立在更新開發後的預期規模上，因此，權利變換後之權利價值，即預期開發後各單位不動產總價值為更新後權利總值。此與一般不動產之價值認定並無太大不同，尤其是與市場上預售型態的開發個案相同，其價值是包含依照預期規劃開發建築計畫所完成的建築物及其應有土地。

Q.推算更新前後權利價值時，各宗土地價格修正之考量應包含哪些條件？

各宗土地價格修正比較條件應包括有：

• 宗地條件：考量基準應以個別土地面積規模、寬度、深度、形狀、臨路情形等條件對不動產總價影響的幅度修正之。
• 道路條件：考量基準應以道路寬度、道路鋪設、道路種別（人行道、巷道、幹道）等條件修正之。
• 行政條件：考量基準應以使用分區（使用編定）、建蔽率、容積率、禁限建之有無等條件修正之。
• 接近條件：考量基準應以接近車站之程度、接近學校之程度（國小、國中、高中、大專院校）、接近市場之程度（傳統市場、超級市場、超大型購物中心）、接近公園之程度、接近停車場之程度等因素修正之。
• 週邊環境條件：考量基準應以地勢、日照、嫌惡設施之有無、停車方便性等要素決定。

Q.評估區分所有權產品時，不同樓層價值修正考量因素為何？

決定各樓層垂直修正因素包括有：

• 使用用途：不同使用用途對樓層價差的影響，以一樓與二樓以上樓層差異最明顯;若為相同地段的一樓則依使用方式不同，以供作商業使用的價格最高，依次為辦公使用、住宅使用、工業使用。
• 可及性：可及性隨樓高而遞減，樓層越高代表與地面的距離越遠，便利性越差，所以樓層別的效用比率越低。
• 可居性：可居性指建物因樓層別不同所產生的不同視野及寧適度而言，隨樓高而遞增。可及性與可居性對樓層別效用比的影響程度不同，愈接近地面層，可及性影響幅度大於可居性，隨樓層增高，可居性因素影響幅度逐漸大於可及性。
• 民間買賣習慣：由於「四」與「死」字發音相近，且一般多位於中低樓層，可及性與可居性欠佳，故無論何種高度，何種用途之房屋，通常四樓均為最低價樓層。
• 樓層淨高：樓層淨高愈高，則使用空間效益愈大，樓層別效用比自然也愈高，例如採樓中樓或複式樓板設計，或挑高3.6M或4.2M設計，將因樓層高度之不同，而使價格產生差異。

Q.評估區分所有權產品時，同一樓層不同位置之價值修正考量因素為何？

決定各樓層單位之水平修正因素包括有：視野、出入動線、景觀、公設比、私密性、露台、陽台之有無、採光、鄰房棟距、隔局、邊間、座向、市場坪數需求、日照風水（對廟、對屋角、路衝等）…等。